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有明テニスの森駅マンション価格年表
2017-09-30

本日の「駅別マンション価格年表」は、有明テニスの森駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「有明テニスの森駅マンション価格年表」
2008年度(194万円,3.19年)
  該当なし
2009年度(202万円,4.42年)
  シティタワー有明(10分、247万円)
2010年度(207万円,4.72年)
  ブリリア有明スカイタワー(7分、255万円)
2011年度(216万円,4.37年)
  該当なし
2012年度(189万円,6.13年)
  該当なし
2013年度(224万円,5.24年)
  ブリリア有明シティタワー(8分、247万円)
2014年度(243万円,6.31年)
  該当なし
2015年度(250万円,6.49年)
  該当なし
2016年度(243万円,7.88年)
  該当なし
2017年度(8月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  シティタワーズ東京ベイ(5分?(有明駅徒歩3分)、?万円)

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

有明テニスの森駅の価格推移(グラフ)
ariake.png

【概要(中古)】
驚くほど豊洲駅に酷似したグラフとなっています。2012年度に一旦谷間がありますが、平均築年数が上がってのものなのでそこまで気になりませんし、その後は東京五輪決定などの恩恵もあり、急激に高騰しています。

「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約122%と、同期間の都区部の上昇率約128%よりも幾分小さくなっていますが、2013年度のブリリア有明シティタワーの分譲以降、今年の東京ベイシティタワーまで分譲が行われておらず、一貫して平均築年数が上昇傾向にあることからすると、しっかりした上昇率となっている印象です。

【概要(新築)】
過去10年でたったの4物件しかありません(ちょっと疲れていて余裕がなかったのであえて記載内容が少なくて済むこの駅を選んだということはけしてありません(笑))。

2008年以前もブリリアマーレ有明タワー&ガーデン、ガレリアグランデ、オリゾンマーレの3物件だけであり、全てがタワマンとなるエリアですね(投資マンションや賃貸マンションはノンタワマンも少しあります)。

今後しばらくの間はシティタワーズ東京ベイが1539戸を延々と販売し続けるでしょうし、有明北2-1-A街区では東京建物さんが4本目のブリリアタワーを予定しているとのことで、今後もタワマンが中古及び新築市場を席捲することでしょう。

シティタワーズ東京ベイは「有明テニスの森駅」の物件としては過去から大きく上昇した単価での分譲となりますが(平均は300万円ぐらい???)、りんかい線国際展示場駅にペデストリアンデッキで徒歩4分という都心直通の立地ゆえのお値段設定という意味合いが強く、そこいらへんの事情を少なからず加味して考える必要はあるでしょうね。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ4~7年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「86%~92%」の水準と計算出来ます。
ここ2年の中古価格はおおよそ坪単価250万円で築年数は7年といったところなので、250万円を86%で割り戻すと約290万円になりますね。

シティタワーズ東京ベイはこれに毛が生えた程度の水準に過ぎず、国際展示場駅至近であることを考えると至極真っ当な単価設定と言えるでしょうね。かなり単価にバラツキのある物件なので一概には言えない部分もあるのですが、総戸数があまりにも多すぎる物件ということで住友さんにしては目に優しい値付けをしている物件であることは事実でしょう。

シティタワーズにより需要が少なからず奪われた後の分譲となるため、ブリリア四男坊のお値段は普通に考えればかなり目に優しいものとなると思うのですが、どうなるでしょうか。

なお、そもそもの計算の基となっている年2%の減価は東京都全体の実績から推定した数字となります。
※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
前述のように、タワマンばかりで成立しているエリアであり、中古のデータも当然タワマンばかりで構成されたものとなります。

オリゾンマーレとガレリアグランデのプロパスト2物件はこのエリアの先駆けであり、2000年代前半という非常にマンション価格が安い時期に分譲されているので、中古価格(単価)もその後供給された物件よりもお安めに設定される傾向がありますが、その高いデザイン性や充実した共用施設は後発物件に見劣りするものではなく、単価安となるのは間取り面の影響が多いように思いますね。

つまり、価格の安かった時代の分譲で今とは近年の間取りトレンドとは大きく異なった物件で、50~60㎡台の1LDK、80㎡超の2LDKなど、専有面積のわりに部屋数が確保出来ていないプランがほとんどなので(リフォームしても部屋数を増やすのが難しい専有部形状)、少なからず住む人を選ぶ傾向にあるので、単価が伸びづらい傾向にあるのです。

単身やディンクス(部屋数がいらない)で広いお部屋に住みたい方にとってはプロパストの2物件はオススメですね。

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