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中野駅マンション価格年表
2017-10-09

本日の「駅別マンション価格年表」は、中野駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「中野駅マンション価格年表」
2008年度(195万円,20.43年)
  パークハウス中野アーバンス(8分、304万円)
2009年度(206万円,15.39年)
  オープンレジデンス中野桃園町(7分、222万円)
2010年度(216万円,19.83年)
  デュフレ中野(4分、260万円)
  中野ツインマークタワー(2分、365万円)
2011年度(206万円,19.45年)
  パークホームズ中野(9分、332万円)
  エルデンシア中野(8分、245万円)
  グローベルザ・レジデンス中野(9分、312万円)
2012年度(204万円,20.39年)
  グランアルト中野(4分、345万円)
  シティハウス中野レジデンス(11分、307万円)
  オープンレジデンス中野(6分、228万円)
  シティハウス中野中央(6分、302万円)
  イーストコート中野(7分、299万円)
2013年度(218万円,20.63年)
  アトラス中野中央(12分、288万円)
  パークホームズ中野中央フォーシーズンズコート(9分、310万円)
  ブリリア中野(10分、290万円)
  ミッドアベニュー中野(8分、364万円)
2014年度(232万円,23.46年)
  プラウド中野テラス(9分、390万円)
2015年度(251万円,24.68年)
  ザ・東高円寺テラス(13分、254万円)
2016年度(271万円,22.30年)
  ザ・パークハウス中野タワー(6分、456万円)
  オープンレジデンシア中野(12分、319万円)
  ザ・パークハウスアーバンス中野中央(9分、370万円)
2017年度(8月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  該当なし

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

中野駅の価格推移(グラフ)
nakano.png

【概要(中古)】
もともとはどちらかと言うと庶民的な街でしたが、近年は再開発や中央線人気の高まりもあり、ひと昔前とは異なる多彩なニーズを満たす街となってきている印象です。

新築も絶え間なく供給されてはいますが、それほど大規模物件は多くなく、中古で取引されるものの大半は築年数の経過した物件なので、平均単価自体は大人しいものにはなってはいますが、ほとんどの年度で20年を超える平均築年数を記録していることから手堅い評価を得ている駅(街)と言えると思います。

「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約127%と、同期間の都区部の上昇率約128%とほぼ同じですが、平均築年数が結構上昇傾向にある中での30%近い上昇であり、数字以上の評価が適切ではないでしょうか。

【概要(新築)】
近年の新築物件はかなり高騰している様子が伺え、中古価格の高騰も少なからず新築の高騰につられたものと言えるでしょう。

特に中野ツインマークタワーとザ・パークハウス中野タワーという2本のタワーが中野駅の相場に大きな爪痕を残したのは確かで、近年はノンタワマンでも300万円台中盤という数字が当たり前になってきています。

現状、400万円超(築年数の経過した中古で言うと300万円超)ともなると少なからず違和感が生じるエリアですが、今後も駅の南北で再開発が目白押しですし、その全貌が明らかにならない状況では将来予測が難しいですね。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ19~23年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「54%~62%」の水準と計算出来ます。
ここ2年を坪単価260万円平均築年数23年とみなし、260万円を54%で割り戻すと約480万円にもなりますね。

そもそもの計算の基となっている年2%の減価は東京都全体の実績から推定した数字となり、この平均築年数まで行くともう少し緩やかな減価で見積もった方が適切な印象もありますが、少なからず築年数の経過した中古が街の盛り上がりと共に過大評価されているのかなと…。

中野ツインマークタワーの中古は高額とは言っても坪単価400万円台前半での成約が中心となっており、築浅、かつ、エリアを代表する物件にしては大したことない印象なのですが、上はさておき、200万円台(300万円未満)になると極端にニーズが増えてくる印象のあるエリアで、その結果築古の中古が高く評価されているように感じます。

※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
今後は再開発でタワマンが増えてきますが、現状は中古に占めるタワマン比率、また、駅前が栄えている分駅近物件の比率も低い駅なので、物件属性や駅分数によっては価格を補正して考える必要があります。

また、駅北側はサンロード及びブロードウェイの先に位置する物件は駅距離があっても雨に濡れることなく多数の商店を見ながら駅に向かうことが出来るので、徒歩分数では測れない魅力がありますね。

ここいらへんが中古価格にどれほどの影響を及ぼしているかまでは分かりませんが、1つの重要な要素ではあるでしょう。

ちなみに、先日スムログで中野駅界隈の名作マンションやってます。
お時間ある方はこちらもどーぞ。

名作マンション訪問【中野駅界隈】




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