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イニシア池上【南面条件悪くない「南向き」なのにLDが「北向き」】2階81㎡7,298万円(坪単価298万円)
2017-10-04

イニシア池上。

池上駅徒歩7分の6階建総戸数31戸のレジデンスです。

比較的駅近物件が多い池上駅を最寄りとする物件の中では駅徒歩5分超ということで特に利便性が高いわけではありませんが、駅からの道程の大半は池上本門寺通りですし、それに加え池上本門寺が至近となるポジションはなかなか趣がありますね。

この界隈はお寺の土地が多く敷地が借地権となるケースも結構ありますが、ここはそうでないのも良いでしょう。

敷地は呑川沿いの低地となりますが、川沿いであるがゆえに北側は視界抜けが得られますし、駅周辺との標高差のないフラットアプローチとなるのも悪くないでしょう。

通学区の池上小学校は目と鼻の先というポジションですし、自転車を使えば蒲田駅までのアクセスもしやすい子育てファミリー向きの利便性と環境を両立させたポジションではないでしょうか。

池上駅は2020年に新しい駅舎及び駅ビルが出来る予定ですし、そういった楽しみも少なからずあることでしょう。

公式ホームページ
IMG_2939[1]
お部屋は81㎡の2LDK、南東角住戸です。低層階なので南方向の視界抜けは得られませんし、東側は隣接するマンションの影響が強いですが、南側道路の向かいは戸建街となるので、2階でも日照は申し分ありません。また、北側は呑川、そしてその先は朗慶山照栄院なので水と緑のある景色が望めることとなります。

間取りのポイントは言うまでもなく、「北側」に配置されたLDでしょうね。当物件は東西に長い敷地を活かし、無理のない全戸南向きとなっているので、本来であれば全てのお部屋のLDが「南側」に配置されることになるはずなのですが、不思議なことにこの南東角FタイプだけはLDが北側にあります。

IMG_2940[1]

ちなみにこちらは南西角住戸Aタイプです。面積的にはAタイプの方が2㎡大きいですが、見ての通り専有部形状はほぼ同じで一般的な物件であれば南東角は南西角の反転タイプのようになっていたはずなんですよね。

北側は前述のように呑川方向なので視界は確かに良好ではあるのですが、言うまでもなく日照はほぼ得られませんし、南面条件の悪い立地ではないので不思議だなぁ…と。

このようにLDを北側にすると玄関とLDを近づけることが可能で、実際廊下を非常に短くすることが出来ていますし、それに加え洋室2室と洗面所をリビングインとすることで究極的に廊下を削減したプランと出来ているので、ハマる人にはハマるプランではあると思うのですが、少々奇をてらい過ぎな感はあるのかなと。

浴室にも窓を設けることが出来ている点、洗面室と浴室の間に脱衣室(ランドリールーム)を設けることが出来ているあたりも評価できるところではあるのですが、その一方でLDを北側に設けたがゆえにLDの開口部がハイサッシと出来ていないのは残念ではありますね。

南側は見ての通り逆梁工法が採用されており、窓際に梁がないため天井付近までのハイサッシが採用出来ているのですが、北側は通常通りの順梁で(玄関等があり、足元に梁を配置することが出来ないので当然ですね)、梁の影響でサッシを高くするのには限界があるのです。

そもそもこのプランを選ぶ方は洋室の日当たりを重視しているはずで、その洋室のサッシがハイサッシであることに意味があるはずなので、LDのサッシ高云々を言うのはナンセンスなのかもしれませんが、南西角住戸のような「LDと洋室1室が南に面したプラン」をあえてやめてまでこのようなプランを設定する意味は感じづらいかな。

お風呂の窓が南向きである意味もあまりないだろうしね…。

坪単価は298万円。低層階で言うと、前建の関係で南西角住戸の方が南面条件に難があるので、こちらの南東角住戸の方が幾分高い設定となっているようです。
また、実際のところは分かりませんが、南西角住戸よりも廊下が短く効率的に使える分、こちらの方が単価高となっているのかもしれません。

ただ、こちらはかなり個性的な「2LDK」で、いわゆる万人受けのするファミリータイプとは異なることを考えるとオーソドックスな南西角住戸よりも高い設定となっているのは少々疑問で強気な部類の価格設定ということにはなってくると思います。

上層階は坪単価330万円超、最上階ルーバル付プランは360万円弱という水準にもなるのでそれらと比べるとまだ安い方にはなるのですが、中住戸でも80㎡超がプランニングされた物件で7,000万円超のお部屋がかなりの数を占めていることからしてもイニシアさんはなかなか思い切ったことをするなぁ…という印象の強い物件です。

ただでさえ面積が大きく価格のグロスが嵩むのに、全室に床暖房をつけてさらに高くする(高くなる)戦略をとっているあたりも凄いなと…。全戸南向きで日照良好なので、冬場でも天気の良い日は床暖は不要でしょうし(このプラン以外の洋室は北側がほとんどなので、確かに日中洋室にいる方には良いのでしょうが…)、そもそもこの価格だと「全室床暖房がついているわりに安い!」と感じる方は少ないでしょうからね…。



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コメント:

ご無沙汰しています、小岩スカイビジネスの者ですw

この間取りわたし的には大ヒットです。

この価格帯のマンションには珍しいアイランド型ですし、
冷蔵庫、食器棚スペースも造作がしやすそうなので、
冷蔵庫ごと隠してしまえるような引き戸を付けられそうです。

リビング北側窓は折れ戸になっていて開け放せるのも良いですね。
リビングフロアと水平をとったイペ材のデッキを置きたくなります。
西側廊下側の壁にソファを追いたら昭栄院の上に覗く緑を堪能できそうですね。
キッチンからのビューも良さそうです。

洗面と脱衣に別れているのも良いですし、
風呂に窓があるのマンションにしては嬉しいですね。

無駄な平米が無く、
全居室にちゃんとした収納があるのもポイント高いです。

東側のフロリアル本門寺は3階程度なので、
東側開口部がもっと大きければ言うことなしなんですが、
耐力上の問題なんでしょうね。

お邪魔致しました^^;
これだけ言いたいことが出てくるということは
やっぱりマニア向けなんでしょうかねw

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Re: タイトルなし

ご無沙汰しています。
また、コメント有難うございます。

アイランドタイプのキッチンはいいですよね!私も大好きです。
イニシアはアイランドタイプを結構採用してくれる珍しいデベロッパーなのでいいですね。

リビングの北側窓の折れ戸はデッキをしいて、ヴェレーナのオープンエアリビングバルコニー的な感じになりますよね。
イニシアさんは今後は「ヴェレーナ」プランもとり入れるつもりなのでしょうか???
これが南向きだったら凄かったでしょうね。

東や西ならまだしも北向きでほぼ日照が期待出来ないのがやはり残念ですね。眺めだけならオープンエアである必要性は薄いですし・・・。オープンエアで日光浴が出来たら良かったと思います。

お風呂の窓はタワマンには比較的多いですが、そうでない物件だとわりと珍しいですね。
南向きに窓があるのはもの凄くレアだと思います(笑)。

マニアなコメント有難うございました!
今後も末永く応援いただけますと幸いです。

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