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イニシア池上【全室床暖房×少戸数でもディスポーザー】1階77㎡6,398万円(坪単価275万円)
2017-10-04

続けて、イニシア池上。

設計はタクトプラン建築事務所、施工は木内建設です。

外観デザインは人目にふれやすい南側が逆梁であるため(前回の記事をご参照下さい)、ガラス手摺などによる透明感を演出することが出来ていませんし、総戸数31戸という小さ目のスケールであることが影響してか、基壇部にふんだんに天然石を用いるなどの工夫もなされていないので価格帯を考えると少々の物足りなさを感じます。

敷地面積は1,300㎡弱とそこそこあるので、敷地周囲の植栽をわりと充実させることが出来ており、奥行のあるエントランスアプローチには見どころがありますが、今年分譲されたイニシア墨田イニシア世田谷松陰神社前などと比べると「いかにも普通の物件」という感じで、間取りだけでなくデザイン面にも何かしらの差別化要素があると良かったですね。

まぁ、イニシアシリーズは差別化要素に富んだ物件が多いがゆえに、余計にそういった面でのハードルが高くなってしまっているというところもなくはないのですが、全室に床暖房付に出来るコスト的な余裕があるのであれば他に力を入れた方が良かったのではないかとも思うわけで…。

前回のイニシア池上

公式ホームページ
IMG_2937[1]
IMG_2938[1]
お部屋は77㎡の3LDK、南向き中住戸です。1階住戸で南側は道路となるので、車の通りは多少気になるかもしれませんが、大通りなどではありませんし、そう多くはない日照良好な1階住戸ということになります。

間取り的にはお手本のような美しい田の字プランとなります。前回の記事でもちらっと述べましたが、当物件は全戸南向きの物件を建てるのにおあつらえ向きな東西に長い敷地形状で、全戸南向きとしても1プランあたりの南面スパンをこれだけ確保出来る、理想の敷地形状なのです。

トールスライドウォールで隣接したLDと洋室2に跨る連窓ハイサッシは7枚分もある迫力のあるもので、一般的な田の字プランとは似ても似つかない中住戸最高峰の開放感を有したプラン(というかこのマンション自体がそうなります)となります。

サッシ高は一般的なマンションに比べ30cmぐらい高いですし、南面開口部の「面積」は、一般的な田の字プランのものに比べ2倍ぐらいあるのではないかと思います(幅が約1.75倍、高さが約1.15倍ぐらいですので)。

ワイドスパンであるがゆえに奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を浅く出来ており、廊下の長さは短めですし(長さは短くともしっかりと幅を設けているあたりがまた良いですよね。イニシア特有のウエルカムホールプランです)、奥行を浅く出来たがゆえに共用廊下側の柱を完全にアウトフレーム化出来ているのも忘れてはいけない好材料でしょう。

当物件の中住戸には80㎡超のものもありますので、それと比べると小さくはなりますが、完全アウトフレーム化されたことで居室形状は非常にきれいですし、一般的な構造の80㎡ぐらいの使い勝手は十分にあるものと思われますね。

洗面所がリビングインである点は残念っちゃ残念ですし、また、当物件のポジションを考えると1階住戸にはテラスに加え専用庭もあって欲しかった印象がありますが、6階建で高さを出せていない物件ですし、敷地のゆとりが足りなかった感じなのでしょうか。

坪単価は275万円。1階の中住戸ということで物件内では下限水準の単価設定となります。
さらに駅距離のある駅徒歩9分のリビオ池上レジデンスは普通借地権ながら平均坪単価275万円という水準でしたし、ブランド力ではこちらに劣るバースシティ池上(所有権)も同じぐらいの水準でしたので、平均で300万円ちょっとと思われるこちらの水準はベラボーに高いとまでは思いませんが、全体的にかなり面積を大き目に設定した物件でグロス価格が嵩んでいることを考えるともう少し目に優しい単価設定となっていてもおかしくなかったのかなと。
やっぱり全室床暖は余計だと思うんだよなぁ…。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様などの分かりやすい高級感こそありませんが、ディスポーザーが導入されているのには面食らいました…。
このぐらいのスケールのイニシアシリーズでディスポーザーがついていたことってあったかな???総戸数42戸とこちらよりもスケールがあり、価格帯もより高額なイニシアクラウド渋谷笹塚ですらなかったのですが…。

凄く稀なケースと言えそうですが、今後は増えてくるのでしょうか。
全室床暖房よりも意味のある試みかもしれません。

それ以外にも食洗機やトイレ手洗いカウンター、さらに玄関カウンターにフィオレストーンを用いるなど、イニシアの中ではかなり設備仕様を充実させている印象のある物件です。

管理費は286円/㎡。外廊下ですが、小規模ながらディスポーザーを導入している影響が少なからず出ているようですね。ただ、300円/㎡未満であれば高すぎると言うことはないでしょう。

駐車場は全6台でいずれも平置です。機械式中心とすれば1階住戸に専用庭を設けるぐらいのゆとりは出来たのでしょうが、管理費がこれ以上高くなるのは得策とは言えませんし、平置を選択するのが無難だったのかもしれません。

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