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ガーラレジデンス平井【この面積でも3LDKです!】4階55㎡4,450万円(坪単価267万円)
2017-10-10

ガーラレジデンス平井。

平井駅徒歩4分の15階建総戸数41戸のレジデンスです。

先行して分譲中の蔵前橋通り沿いのサンクレイドル平井と同じ駅徒歩4分で、そのサンクレイドルの記事内で書いたようにこの駅徒歩4分圏内というのは平井駅においてはかなり久々のものとなります。
過去10年遡っても駅徒歩4分内はこことサンクレイドルだけになりますね。

蔵前橋通り沿いのサンクレイドル同様にこちらも大通り沿い(ゆりのき橋通り沿い)となりますし、線路もほど近いポジションなので静かな環境とは言い難いのですが、南西道路の向かいは比較的低めの建物で構成されている点も魅力の1つでしょう。
当物件は全戸南西向きとなり、上層階からはスカイツリー×花火×富士山を望むことが出来ますね。

公式ホームページ
IMG_2933[1]
お部屋は55㎡の3LDK、南角住戸です。南東は10階建の隣接マンションがあるので、視界が妨げられますが、南西方向は前述のようにゆりのき橋通りとなるので、前建までの距離は十分に確保されており、日照は申し分のないポジションとなります。

間取り的には読者の方であれば今更驚くようなものではないと思いますが(2011年のプレシス品川以降、こういった狭小プランを数多く紹介してますので…)、一建設(プレシス)やナイスの物件ではないですし、60㎡程度ならまだしも55㎡ということで少々面食らいました…。

南東側が塞がれていますし、こちら側のお部屋が最も線路に近くなるということも加味してのものかとは思いますが、1フロア3戸設計で、残りの2プランが68㎡(3LDK)と76㎡(4LDK)と案外普通であることからしても余計に思い切ったプランニングと感じますよね。

むろん容積対象外部分ではありますが、このプランの玄関ポーチは異常なほどゆとりあるものとなっていますし、55㎡という数字とこのゆとりあるポーチとのギャップにも驚かされたというのが正直なところとなります。

ただ、洋室3の引き戸を開くと違和感なく2LDKとして利用できるものにはなっていますし、久々の駅徒歩4分という立地からすると2LDKは自然とも言えるのではないでしょうか。

あくまで3LDKとして使うことを念頭に置いているので、引き戸を開いて2LDKとした場合、収納は最低限な感じですし、洗面所もかなり手狭感があるのは否定しませんが、2LDKならLDだけで12畳超もありますし、居室畳数重視の方には悪くないプランと言えるでしょう。

1フロア3戸の小規模物件のわりには柱のアウトフレームも上手な方で柱による面積消費が少ない点にも好感が持てます。

坪単価は267万円。西角住戸(南西・北西)は、中層階でも坪単価240万円ほどでしかなく、あからさまに面積が小さい分単価高の設定になっています。
サンクレイドル平井の中住戸はこのお部屋と同じぐらいの面積帯の「2LDK」ですが、同階水準で比べるとそれよりも1割程度単価高となっており、かなり強気な設定と言えそうです。

「3LDK」で4,000万円台中盤と言うのが売りになるのでしょうが、ここまで面積を絞ってしまうと表示上は3LDKであっても3LDKと納得できる方は少ないでしょうし、実質2LDKであることを念頭に置いた値付けを目指して欲しかったですね。



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