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清澄白河駅マンション価格年表
2017-10-02

本日の「駅別マンション価格年表」は、清澄白河駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「清澄白河駅マンション価格年表」
2008年度(195万円,9.66年)
  該当なし
2009年度(181万円,11.96年)
  パークハウス清澄白河タワー(6分、266万円)
2010年度(187万円,14.26年)
  該当なし
2011年度(180万円,12.80年)
  グローリオ清澄白河(6分、230万円)
  リビオレゾン清澄庭園(1分、236万円)
2012年度(179万円,15.63年)
  プレミスト清澄白河(8分、235万円)
  ザ・パークハウス清澄白河現代美術館前(8分、244万円)
  ロワール清澄白河(3分、241万円)
2013年度(193万円,15.15年)
  パークホームズ清澄白河(10分、257万円)
  シャリエ清澄白河(11分、232万円)
  リビオ清澄白河(6分、252万円)
2014年度(197万円,18.43年)
  該当なし
2015年度(222万円,17.41年)
  該当なし
2016年度(239万円,14.42年)
  プラウドタワー清澄白河(12分、305万円)
  イニシア門前仲町ローレルコート(9分、301万円)
  プラウド清澄白河リバーサイド(7分、321万円)
2017年度(9月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  プラウド清澄白河ガーデン(11分、???万円)

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

清澄白河駅の価格推移(グラフ)
kiyosumi.png

【概要(中古)】
築年数も考慮すると2008~2014年度は大きな変動はなく、坪単価200万円未満という目に優しい水準で推移していましたが、2015~2016年度のマンション価格上昇の波に乗った形でかなり急激な上昇を見せています。

「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約128%と、同期間の都区部の上昇率約128%と同じではありますが、2008年~2011年あたりと比べるとかなり平均築年数が上昇してのものであり、数字以上の価格上昇感があります。

なお、そもそもこの平均築年数は意外だったという思いもありますね。
古くから住宅が存在しているイメージのあったエリアなので、築古マンションの数もそれなりという認識でいたのですが、よくよく調べてみると森下・菊川・門前仲町・木場など、この清澄白河駅を取り巻く周囲のエリアに比べ築年数の経過したマンションが比較的少ないようですね。

2000年代以降、パークハウス清澄白河リバーサイド及びステーションサイドイーストコモンズ清澄白河Dグラフォート清澄白河スパークリングタワーなどのスケール感ある物件が誕生し、中古市場での取引もそういった築浅のものが比較的多いようです。

【概要(新築)】
ここ1~2年は駅前には供給されていないのですが、少々駅距離のある物件でもマンション価格高騰の影響で坪単価300万円を超える形となっています。

清澄白河駅徒歩10分となるエリアは、森下駅・菊川駅・木場駅・門前仲町駅、はたまた隅田川の対岸にある水天宮前駅などが徒歩10分程度となるケースも少なくないですし、広大な木場公園至近の物件も単価が強めに出ることとなりますので、清澄白河駅からの駅距離が価格に比例しにくい面が少なからずあるでしょうね。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数はわりとブレが大きいのですが、おおよそ12~17年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「66%~76%」の水準と計算出来ます。

ここ2年の中古価格をおおよそ坪単価230万円、平均築年数約16年と仮定し、230万円を68%で割り戻すと約340万円になりますね。

若干高い印象のある数字で近年の築年数の上昇傾向が顕著であることを考えると少し新築につられ過ぎな印象がなくはないでしょう。

なお、そもそもの計算の基となっている年2%の減価は東京都全体の実績から推定した数字となります。
※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
タワマンは駅前ではなく、駅徒歩5~6分となる白河三丁目の交差点付近に集中しています。
近年はプラウドタワー清澄白河など駅徒歩10分超にも分譲されており、駅前タワーなど突出した高額物件が存在しているエリアではないので、これら平均値を用いての個々の物件の判断が比較的しやすいエリアと言えると思います。

なお、近年はお洒落なカフェが増えていますし、隅田川の対岸となる日本橋エリアの価格高騰がとっても顕著だったことなども影響し、前述のように結構な価格高騰感が出てきていますが、日本橋界隈(東日本橋も含む)は特に新築物件がダブついてきており、1~2年前に比べ価格を弱めに設定するケースが増えてきていますので、注意が必要でしょう。

周囲のエリアの相場の影響を受けるのは当たり前のことですが、日本橋界隈の近年の価格上昇は都内でも特に顕著だったがために、対岸のこのエリアもそれに準じた変動が生じやすくなっていると思います。

ソライエ葛飾小菅【エリアに新しい風を】5階79㎡4,798万円(坪単価201万円) | topページへ戻る | プラウド浦和東仲町ガーデン【3つのガーデン×無理のない全戸南向き】8階57㎡5,200万円台(予定)(坪単価約301万円)

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