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品川シーサイド駅マンション価格年表
2017-10-11

本日の「駅別マンション価格年表」は、品川シーサイド駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「品川シーサイド駅マンション価格年表」
2008年度(189万円,11.05年)
  クレストタワー品川シーサイド(3分、278万円)
2009年度(170万円,20.15年)
  該当なし
2010年度(237万円,2.75年)
  レグノカリテ品川シーサイド(1分、234万円)
  アールブラン南品川(6分、246万円)
2011年度(208万円,4.83年)
  アールブラン南品川レジデンス(6分、250万円)
2012年度(204万円,5.86年)
  ザ・パークハウス東品川(10分、257万円)
2013年度(206万円,10.63年)
  該当なし
2014年度(216万円,10.62年)
  該当なし
2015年度(249万円,9.91年)
  該当なし
2016年度(240万円,10.32年)
  オープンレジデンシア南品川(10分、282万円)
2017年度(9月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  プライムパークス品川シーサイドザ・タワー(3分、303万円)
  プライムパークス品川シーサイドザ・レジデンス(5分、281万円)
  グランドメゾン品川シーサイドの杜(3分、308万円)

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

品川シーサイド駅の価格推移(グラフ)
shinagawaseaside.png

【概要(中古)】
これまでご紹介してきた各駅の年表をご覧いただいている方はお分かりいただけると思いますが、当駅の平均築年数はもの凄くブレが大きいものとなっています。

ただ、その理由は明白で、2012年度以前は年間の成約データが10件前後しかなく(2010年に至ってはたったの4件)、新しい街ゆえに中古市場が成熟していなかったゆえでしょう。

そのため、2012年度以前の価格及び築年数はあまりあてにしない方が良いと思うのですが、価格に関して言えば、「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約119%ともっともらしい数字になっていますし(同期間の都区部の上昇率は約128%)、2010年の高騰は築浅物件が多かったがゆえの数字ですので特に違和感はないのかなと。

なお、近年、クレストタワー品川シーサイドが中古市場に流通する以前、この駅の中古物件として目立っていたのは定期借地権のブリリアタワー品川シーサイド(2004年分譲・2006年築)であり、定借ゆえに価格が控えめに設定されているケースが多かったので中古平均価格が多少低めに出ている可能性があるかもしれません。

【概要(新築)】
マンション名に品川シーサイドとついている物件以外は、最寄りが品川シーサイドではなく、京急線の青物横丁駅となるので、駅徒歩分数で比較するのはあまり意味がありません。

品川シーサイド駅はゴクレさんがクレストタワー品川シーサイドを超ロングラン販売中(いい加減完売させてくれ…)ということもあったのか、ここ数年は新規の物件が供給されない状況でしたが、今年に入ってプライムパークスとグランドメゾンが満を持して登場し、総供給戸数は1800戸超という供給過多を心配してしまうぐらいの状況になっています。

品川シーサイド駅に限れば長らく目立った供給がなされていなかったので、そこそこ潜在的な需要があったとは思いますし、プライムパークスのザ・タワーは低層階をあからさまなパンダ価格にして投資家需要を呼び込んだので、グランドメゾン共々数字上はまずまず好調なスタートを切れていますが、お買い得住戸が少なくなったこれからが正念場となるでしょうね。

なお、オープンレジデンシア南品川は普通借地権物件となっています。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は前述のようにブレが大きなものとなっています。
そのため、成約事例が年間30件以上になってきた2013年度以降で判断するとおおよそ10年であり、年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「80%」の水準と計算出来ます。
ここ1~2年の中古価格はおおよそ坪単価245万円ですので、245万円を80%で割り戻すと約305万円になり、今年分譲された新築にビッタシはまる感じになります。

ただ、先ほど述べたように当駅の中古価格には「定借」のブリリアタワー品川シーサイドの影響があると考えると、中古価格は若干ながら過大評価されている可能性があるでしょう。

なお、そもそもの計算の基となっている年2%の減価は東京都全体の実績から推定した数字となります。
※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
ほとんどの物件が品川シーサイド駅だけでなく、青物横丁駅も徒歩10分圏内で利用できるため、湾岸エリアの物件の中では交通利便性は高めのエリアと言えるでしょう。

また、今年に入ってからの大量供給により新築のダブつきに加え、将来的に中古市場がダブついてくることも考えられなくはないのですが、これまでが駅前利便性のわりに(都内屈指の大きさのイオン+オーバルガーデン)物件供給が少なかったエリアとも言えるので、今年売り出された大規模マンションの完成(住民増)と共にさらに魅力あるお店等を呼び込むことが出来れば問題ないのではないでしょうか。

同エリアの「賃貸⇒分譲」という流れを踏む方も少なくないので、駅前のURタワーたちが品川シーサイド初心者(デビュー者)をどれだけ呼び込めるかもこの街の発展に大きな影響を与えるでしょう。
最近「URであーる」のCMよく見ますね。

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