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インプレスト青葉荏田【東と西で異なる環境】5階69㎡5,788万円(坪単価279万円)
2017-10-12

インプレスト青葉荏田。

江田駅徒歩8分の7階建総戸数67戸のレジデンスです。

富士塚交差点の北東角地に誕生する物件で、駅からの道程は標高差10m程度ありますので、徒歩8分という数字以上の労力が必要になりますし、西側は並木とは言え、交通量のある通りで商業施設が多いエリアなので、静かな環境とは言えません。

しかしながら、道を1本入ると別世界が広がっているエリアでもあり、当物件の東側道路の向かいは第一種低層住居専用地域の戸建ばかりとなっているので、東向き住戸はかなり落ち着いています。

ただ、当然ながら東向き(+南向き)と西向きでは価格差がついているので、西向きがNGということにはなりませんし、近年はかなり個性的で差別化要素を多く盛り込んだ物件を供給する傾向にある双日さんの物件ということで立地以外の見所が数多く存在している点にも注目出来ますね。

公式ホームページ
IMG_2966[1]
お部屋は70㎡弱の3LDK、南西角住戸です。南西が富士塚の交差点となるので静かな環境とはお世辞にも言えませんが、南はミニストップの大きな駐車場ですし、いずれの方角も視界抜けが得られ、日照面の魅力も少なくないポジションとなります。

ただ、間取り的には交差点側ということで近年のトレンド通りかなり面積を絞ったものにはなるようですね。東に第一種低層住居専用地域を望み、通りからは奥まった位置になる南東角住戸は当物件内で最も条件の良いポジションとなるので、75㎡超を確保していますが、この南西角は日照時間は長くとも物件内では突出したポジションとは言えないためか、中住戸などと大差ない小ぶりなものとなっています。

当物件は65~69㎡の3LDKが非常に多くなっており、日照良好な南西角ということを考えるとせめて70㎡は超えていて良かったのかなとは思ってしまいます。双日さんの販売面への自信のなさを感じずにはいられないプランニングですね…。

そのように専有面積的には物足りなさを感じる部分はありますが、完全アウトフレーム及び西側(妻側)のサービスバルコニーを実現しているのは好材料で実質的には一般的な70㎡と同等の使い勝手があるものと思われます。

角住戸ながら玄関廊下をほぼ一直線にしているので(微妙にズラすことでプライバシー面への配慮を行っているのも好印象です)、効率性は非常に高いと言って良いでしょう。
専有面積に占める居室畳数割合は72.3%((12.4畳+3.2畳+6.0畳+4.5畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷68.53㎡)と一般的な中住戸と大差ないですが(玄関廊下が一直線なのであえて中住戸と比べています)、見ての通りかなり収納率を高めた物件なので、実質的にはそれ以上の効率性を持っていると言えます。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

効率性を重視したがためにLDは二面採光(角位置)ではありませんが、西側が通りに面していることを考えるとこの方がメリットがあるように思いますし、洋室2のウォールドアの開け閉めで違和感なく2LDKとしても3LDKとしても利用できる点も良いですね。

この廊下の長さで洗面所がノンリビングインとなっているのは好材料ですが、居室畳数や収納にゆとりを設けたためか浴室が1317なのは残念ですね。
この面積帯でもファミリータイプであれば1418が望ましいですし、実際9割以上の物件がそのようになっているはずです。

坪単価は279万円。南向き中住戸と大差ない単価水準にはなるのですが、角住戸とは言え交差点隣接のポジションであることを考えるともう少し控えめな単価設定になっていて欲しかった印象です。
このような単価設置を目指したがゆえに面積を70㎡以上とすることが出来なかったのでしょう。70㎡超だとほぼ6,000万円になってしまいますからね…。



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