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中目黒駅マンション価格年表
2017-10-06

本日の「駅別マンション価格年表」は、中目黒駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「中目黒駅マンション価格年表」
2008年度(260万円,14.58年)
  中目黒アトラスタワー(2分、464万円)
2009年度(234万円,19.72年)
  ベリスタ目黒(10分、338万円)
2010年度(245万円,19.36年)
  サンウッド中目黒フラッツ(12分、291万円)
  イソラ中目黒(10分、301万円)
  ピアース中目黒ローレルアイ(6分、333万円)
2011年度(237万円,20.40年)
  ザ・パークハウス上目黒ピアース(3分、372万円)
  クレヴィア中目黒(4分、351万円)
  ザ・パークハウスアーバンス中目黒(3分、356万円)
  オープンレジデンス中目黒(7分、298万円)
2012年度(237万円,19.06年)
  ザ・パークハウス諏訪山(5分、393万円)
2013年度(251万円,23.49年)
  該当なし
2014年度(303万円,19.76年)
  オープンレジデンシア中目黒別所坂(8分、395万円)
2015年度(296万円,23.54年)
  シティハウス中目黒レジデンス(12分、422万円)
2016年度(316万円,24.99年)
  シティハウス中目黒ステーションコート(4分、572万円)
2017年度(9月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  該当なし

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

中目黒駅の価格推移(グラフ)
nakameguro.png

【概要(中古)】
これまで20駅ぐらい分析してきた経験から言わせていただくと当駅は2014年度の価格上昇に特徴がありますね。

都内でも多くの駅は2015年度になってから目立って上昇しているのですが、中目黒駅は人気・注目度の高いエリアであるためか、2014年度でガッツリ上昇しています。

基本的にマンション価格は都心から上がっていくものなので、やはり都心エリアになればなるほど多かれ少なかれ2014年度から反応が見られるのですが、この中目黒駅は2014年度の上昇率が特段高かったためか、本来もっと上昇率が高くなるはずの2015年度にあまり上昇がみられなくなっています。

2015年度以降が伸び悩んだためか、「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約129%と、同期間の都区部の上昇率約128%と大差ないものとなっていますね。

その点からは、もう少し伸びる余地があるような気もしますが、ここ1~2年は平均築年数がかなり上昇傾向にあるので、その影響も少なからずあると思われます。

【概要(新築)】
分譲のタワマンは2008年度の中目黒アトラスタワーのみですし、総戸数100戸超のスケールを有する物件もほとんど存在しないエリアとなります(2008年以前を含めても)。

また、中目黒駅は山手通り沿いにあり、高さを出しやすい山手通り沿いにマンションが多いイメージがある方もいらっしゃるかもしれませんが、分譲マンションに限ると山手通り沿いのものはけして多くはないですね。

その均衡を破るように近年住友さんが山手通り沿いに連続分譲(目黒駅寄りも含む)を行っていますが、中でもシティハウス中目黒ステーションコートはその駅徒歩4分という駅近立地と総戸数100戸を超えるエリアでは珍しいスケール感を武器にかなり強気なお値段設定となっています。

グラフ上の中古の平均価格との乖離からも中目黒アトラスタワーとシティハウス中目黒ステーションコートの特殊性がお分かりいただけるのではないでしょうか。

まぁ、アトラスタワーはゆるぎないランドマークタワーであり、その2つの間にも大きな差がありますが…。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は2008年度だけは浅めですが、それ以外はおおよそ19~24年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「52%~62%」の水準と計算出来ます。
ここ2年の中古価格を坪単価約300万円、平均築年数24年とざっくり見積もり、300万円を52%で割り戻すと約580万円にもなりますね。

ただ、このエリアは都心と大きな差のない価格が形成されていますし、かなり人気のエリアであることを考えると1.5%ぐらいの方が適切な気がしますね。
年あたり1.5%の減価と仮定すると、24年で64%の水準と計算できるので、築24年の300万円は新築の470万円に相当することとなります。

1.5%で計算しても新築だと470万円相当であり、中古の平均約300万円という数字以上に中古が高騰してきている気がしてきましたね…。一般的に中古は築30年ぐらいまでは年あたりの減価が大きくなる傾向にあり、印象的には大きな差のない築20年と築25年でも価格差がつくのが普通なので、そのあたりの微妙な築年数の差には注意をした方が良さそうですね。

なお、そもそもの計算の基となっている年2%の減価は東京都全体の実績から推定した数字となります。
※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
前述のように、タワマンはもちろんのこと、スケール感のある物件が少ないエリアとなります。
山手通りを1本入ると諏訪山など第一種低層住居専用地域で高さ制限の厳しいエリアが広がるため、スケールある物件が供給されにくいのです。

また、目黒駅や五反田駅から徒歩10分前後となる目黒川沿いのエリアとは異なり、目黒川沿いに分譲マンションが少ないのも1つの特徴と言えますね。

お部屋から桜並木が見えるマンションであれば小規模であっても突出した価格設定が可能となるでしょう。

なお、目黒川を超えた代官山や恵比寿方面へも距離的には近いので、そちら側にも不動産表記上は徒歩10分前後となる物件がありますが、高低差が大きくそちらの物件を中目黒駅界隈に含めるのは何か違う気がしたので、掲載していません。

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