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六本木駅マンション価格年表
2017-10-04

本日の「駅別マンション価格年表」は、六本木駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「六本木駅マンション価格年表」
2008年度(262万円,21.37年)
  乃木坂パークハウス(8分、676万円)
  アトラスタワー六本木(3分、634万円)
2009年度(302万円,22.71年)
  該当なし
2010年度(331万円,21.19年)
  スタイルハウス西麻布(5分、460万円)
  ザ・ロッポンギトーキョークラブレジデンス(3分、509万円)
2011年度(271万円,27.43年)
  ディアクオーレ乃木坂(9分、357万円)
  ミッドガーデン赤坂氷川(8分、383万円)
2012年度(250万円,25.62年)
  ブランズ六本木(3分、400万円)
  オープンレジデンシア六本木美術館前(5分、332万円)
2013年度(329万円,20.24年)
  ウェリス六本木(7分、397万円)
  パークマンション赤坂氷川坂(9分、721万円)
  パークナード元麻布(10分、408万円)
2014年度(383万円,20.82年)
  フォレセーヌ赤坂檜坂(6分、679万円)
  ザ・パークハウス元麻布霞町(8分、596万円)
2015年度(426万円,22.87年)
  フォレストテラス鳥居坂(11分、845万円)
  パークコート赤坂檜町ザ・タワー(7分、983万円)
  パークマンション檜町公園(5分、非公開)
2016年度(372万円,25.52年)
  プラウド六本木(4分、902万円)
  ジオグランデ元麻布(9分、791万円)
2017年度(9月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  オープンレジデンシア麻布六本木(7分、528万円)

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

六本木駅の価格推移(グラフ)
roppongi.png

【概要(中古)】
これぞ「超都心」と言う感じの値動きの激しいグラフとなっています。
新築に比べると中古の方がまだ値動きは小さい印象ですが(新築については下で別途言及)、「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約196%と、同期間の都区部の上昇率約128%に比べ遥かに大きくなっていますし、これまで20駅近くの駅を分析してきましたが、ダントツで高い上昇率となります。

ここ数年の不動産価格の上昇には海外マネーがかなりの影響を及ぼしていたことは間違いなく、外国人に特に人気のある六本木界隈の価格上昇率は並々ならぬものがあるようです。

2011~2012年度はその前後年と比べると平均築年数が高いため、価格が一段と低下していたことも高い上昇率を記録した一因ではあるのでしょうが、2015~2016年度の平均築年数とは大きな差はなく、それでこれだけの上昇率を記録するのですから凄いですよね。

ここ数年の中古市場には六本木ヒルズレジデンスに加え、2011年に完成したザ・ロッポンギトーキョークラブレジデンスのキャピタルゲイン狙いの売り出しも少なくなく、大規模タワマンが市場を牽引する傾向にあるのも高値形成の要因となっていると思います。

また、近年はパークコート赤坂檜町ザ・タワーやパークマンション檜町公園など超好立地・好パフォーマンスの新築物件が超高額で供給されたことで中古価格が引っ張られた影響も大きいのではないかと思います。

【概要(新築)】
近年ではマンション価格が非常に安かった2011~2012年度あたりに分譲された新築マンションは立地が少々地味であったために新築物件の単価差が異常なほど広がった結果となっています。

2011~2012年度の坪単価300万円台という水準をみると近年の新築物件が異常に高いと感じる方も少なくないでしょうが、パークコート、パークマンションあたりは非常に価値を感じる立地・パフォーマンスでしたし、分譲間近のブランズ六本木ザ・レジデンスとブランズ六本木飯倉片町も800~900万円にはなりそうですね。

鳥居坂の西側では第二六本木ヒルズ計画(まだまだ時間がかかるようですし、詳細は不明)もありますし、さらなる上昇は望みづらくとも今後も安定した高値維持の期待のかかるエリアと言えるでしょう。

ちなみに新築ではありませんが、賃貸だったレジディアタワー六本木がマジェスタワー六本木として2015年からリノベ分譲されています。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ21~26年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「48%~58%」の水準となってしまいますが、超都心ですので、年あたりの減価は1.5%ぐらいが適正値のはずで、1.5%と仮定すると「61%~67%」となります。

ここ2年の中古価格を坪単価400万円、平均築年数を24年と仮定し、400万円を64%で割り戻すと625万円になりますね。

前述のように近年はキャピタルゲイン狙いのタワマンなどの売り出しが増えていたとは言え、平均築年数からも分かるようにそういった比較的築浅となる物件のシェアはたかが知れているので、平均値からすると中古の方がかなり割安感のある結果となっています。

そうであるにも関わらず、中古は2011~2012年度から196%も上昇しているということに驚いてしまいますが…。

なお、そもそもの計算の基となっている年2%の減価は東京都全体の実績から推定した数字となります。
※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
駅徒歩3分内ぐらいになると住宅としてはあまり魅力的な環境ではなく、六本木ヒルズやミッドタウンが至近となる駅徒歩5分前後のエリア、特にミッドタウンのお隣の檜町公園に面したポジションが高額となります。

六本木駅から少し離れただけで乃木坂駅や六本木一丁目駅、さらには麻布十番駅などが近くなるケースもあるので、六本木駅からの徒歩分数で計るのはあまり意味がありません。

第二六本木ヒルズ計画がささやかれる六本木5丁目エリアは、近年はフォレストテラス鳥居坂ぐらいしか分譲されていませんが(近々ブランズ六本木飯倉片町)、麻布十番駅も近いポジションですし、今後さらに注目を集める可能性が高いでしょう。

なお、新築があまりに高額なので値ごろ感のある中古に飛びつきたくなる方もいらっしゃるかもしれませんが、築古の物件もいれると物件数は豊富なエリアで、差別化要因に欠けることも少なくないので、築古の物件でも何かしら強み(特長)があるものを探すと良いでしょうね。



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