top  >  【新築】新宿/文京/中野  >  パークリュクス中野【高いのは予想してたが、それを上回る管理費単価】2階31㎡3,180万円(坪単価343万円)

当サイト内検索    (累計2350棟5200室)


最新記事

月別アーカイブ(スクロールすると2011年まであります)

当サイト内検索    (累計2350棟5200室)

パークリュクス中野【高いのは予想してたが、それを上回る管理費単価】2階31㎡3,180万円(坪単価343万円)
2017-10-13

続けて、パークリュクス中野。

設計は三輪設計、施工は京王建設です。
三輪設計は大手・中小の物件を問わず非常に実績豊富な設計会社さんですし、京王建設もパークリュクス渋谷西原パークホームズ横濱東白楽など、三井物件の実績もあるので、安心感は高いでしょう。

30㎡台中心のコンパクト物件でこのレベルのネームバリューのある会社が起用されるのは一般的には稀なことでパークリュクスならではと言って良いでしょうね。

小規模物件ゆえに特筆すべきレベルの共用部やデザインが採用されているわけではありませんが、中野通りからわりとセットバックされたエントランスアプローチは悪くないですし、エントランス周りはこのスケールの物件にしてはゆとりがある方と言えるでしょう。

なお、ランドプラン上の特長として、二方接道が挙げられます。
当物件の敷地は西側の中野通り沿いだけでなく、東側道路にも接道しており、西側のメインエントランスに加え、東側に自転車エントランスが設けられています。前回の記事で申し上げたようにサンモール・ブロードウェイを経由してのアクセスを考えるとこの東側エントランスの存在は非常に意味のあるもので、駅徒歩分数以上の利便性を感じることのできる物件ではないでしょうか。

前回のパークリュクス中野

公式ホームページ
IMG_3060[1]
お部屋は30㎡超の1DK、北西角住戸です。低層階なので北側は至近距離で隣接建物に塞がれますが、西側は中野通りなので前建までの距離は十分に確保されています。

間取り的にはギリギリ30㎡を確保した形で、1DKとなります。流石にこの面積では1LDKは難しかったようですね。

こういった奥行がありダイニングが内側にあるタイプでも妻側(北側)に窓を設けることが出来ているとダイニングも採光が得やすくなるので、通常は「二面採光の角住戸で採用されるプラン」なのですが、このプランは臆することなく(?)ダイニングを行灯部屋にした少々型破りなプランニングとなります。
採光が得やすく視界的にも悪くない中層階以上も同じプランとなっており、かなり不思議ですね。

こういったダイニング内側配置のプランとしては洋室の引き戸の開き幅も短い方なので引き戸を開いたとしてもダイニングの採光は今一つですし、柱の食い込みがかなり顕著なプランであるのも残念に感じます。

また、柱の食い込みがあるため、必然的に室内天井部の梁のデッパリも大きくなっていますね。
まぁ、当物件は完成売りで実物を確認できるので、そのあたりは初心者の方でも安心かとは思いますが…。

なお、プライバシー面に配慮したクランクインの玄関は良いですが、正面がトイレの入口と言うのは微妙です。むろんオートロックとなったマンションですので来客が直接玄関に来ることはなく、トイレに入っているときに玄関がピンポ~ンということはなさそうですが…(一人住まいならね)。

坪単価は343万円。低層階ゆえに物件内では下限の単価設定となっています。前述のように上層階住戸でも北側に開口部が設けられていないことを考えると低層階でもいいような気がしますし、実需とかではなく賃貸における利回りを重視するのであれば言うまでもなく低層階に優位性のある価格設定ということになります。

当初は青田売りが予定されていた物件であり、もう少し強めのお値段で青田売りされるのではないかと予想していたのですが、その後の市況の停滞もあり、コンパクト物件にしては現実的な単価設定での完成売りとなりましたね。

ちなみに、第1期は33戸(事業協力者住戸除く)中29戸を分譲するということで人気も上々のようです。
中野の再開発への期待の大きさもうかがえる結果ですね。

設備仕様面は、当然ながらディスポーザーはありませんし、食洗機や水回りの天然石天板仕様もありません。パークリュクスシリーズなので仕方ないでしょう。タンクレストイレ×別途手洗ボウルというトイレの仕様だけは単価相応と言えるものとなっています。

最後になりますが、やはり問題は管理費でしょう…。
管理費は577円/㎡…。平均面積30㎡台の総戸数36戸で、いわゆるワンルーム投資マンションなどと比べればむしろスケールがあるぐらいの物件になるので、この水準は納得し難いですね。今に始まったことではないですがパークリュクスの管理費の高額設定は甚だ疑問です…。

年末に掲載している管理費ランキングの2015年版と2016年版のリンクを張っておきますが、パークリュクスシリーズの中でも高額になる物件で確実に今年のランキングでは上位にランクインしてしまうでしょうね…。
今時期に分譲される物件は管理組合のコスト面を消費税10%想定で見積もり、それに足りうる管理費を試算しているので、8%時代に比べると多少の値上がり感があるのも否定はしませんが、それで納得できるレベルではないでしょうね。

2015年管理費ランキング
2016年管理費ランキング

ちなみに駐車場はありません。



みなとみらい駅マンション価格年表 | topページへ戻る | パークリュクス中野【全戸角住戸なのに二面採光は1プランだけ】10階34㎡3,910万円(坪単価386万円)

このページのtopに戻る

コメント:

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る