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グレーシアタワーズ海老名【鹿島建設の存在が光る物件】23階89㎡6,760万円(予定)(坪単価252万円)
2017-10-11

グレーシアタワーズ海老名。

海老名駅徒歩3分(JR線。小田急・相鉄線は徒歩5分)の25階建総戸数477戸のレジデンスです。
ほぼ同じ戸数のツインタワーでまずは先に完成するイースト棟からの分譲となりますね。

駅間地区の再開発エリアに誕生するリーフィアタワー海老名は都心直通となる小田急・相鉄線が徒歩3分(JRは徒歩4分)であり、交通利便性においてはこちらを上回っていると言えますが、こちらはららぽーとのお隣という魅力もあり、甲乙つけ難い状況となっています。

こちらはそのららぽーとを中心とした西口駅前新街区「扇町」に誕生する物件で、売主には相鉄不の他、伊藤忠と鹿島建設が名を連ねています。

レジデンスとしてはエリア最高高さとなるリーフィアタワー(約100m)にこそ及びませんが、25階建で約92mを確保した階高にゆとりのある物件で(リーフィアタワーは31階建ですがたったの約8mしか差がないのです)、設計・施工だけでなく売主にも鹿島建設が名を連ねているだけのことはあると感じますね。

ららぽーと隣接という立地であれば当初から三井不動産も巻き込み、ららぽーと直結(ららぽーとからこの物件に向かって渡り廊下を設置する)の相鉄×三井×鹿島のタワマン(+伊藤忠。オマケ的な扱いで申し訳ない…)となっていればエリアNo.1に限りなく近づいた気がしなくはないので、少し残念な思いもなくはないのですが、2棟合わせると過去最大のグレーシアタワーとなりますし、「目先のライバル(リーフィアタワー)の存在があるからこそ」さらに力の入った物件となっているようにも感じますね。

なお、いまさら言うほどことではないので詳細は割愛しますが、県央エリアの中心となりえる海老名の将来性からも非常に注目度の高い物件となります。

公式ホームページ
IMG_3056[1]
お部屋は90㎡弱の4LDK、南角住戸です。南西方向にはホテルルートインがありますが、中層階以上であればそれを超えてくるので南東~南西にかけて遮るもののないパノラマビューが楽しめます。
このお部屋のあるイースト棟の西側にウエスト棟が建設される感じになりますので、イースト棟のこの南角はウエスト棟の影響もほとんどない物件内でも非常に魅力的なポジションということになりますね。

間取り的には4LDKではありますが、90㎡近い専有面積が確保されたタイプで最上階だけにある90~100㎡台の2戸の次に大きなものとなります(このプランは2~24階まであります)。

読者の方であれば一目瞭然のようにいかにもタワマンの角住戸らしい玄関位置を強いられたプランで、廊下がかなり長めとなっているため、LDだけだと約11畳しかない手狭感の強いものにはなりますが、フルバルコニー×柱のアウトフレームが印象的なプランで広々としたバルコニーときれいな居室形状が畳数以上の広がりを生み出してくれることに期待が持てます。

洋室3のウォールドアを開けば違和感なく広々とした3LDKとして利用することが出来るのも魅力の1つですね。当初から3LDKとすればキッチンはオープンキッチンになるわけで、ウォールドアを開いてもオープンキッチンの3LDKにならないのは残念ではありますが、そのあたりは好みの問題でもあるでしょう。

なお、柱の食い込みは玄関付近の1本弱のみで、90㎡近い専有面積を考えると悪くないパフォーマンスと言えるでしょうね。
当物件は鹿島建設設計・施工の物件でお馴染みのダブルチューブ構法が採用されており、柱間隔を広げることが出来ているので食い込みは一般的な物件よりも少ないです。
横浜ミッドベースタワーレジデンスがそうであったように、同じ鹿島が設計・施工に携わり同様の構法が用いられていても柱のアウトフレームがきれいに行くわけではなく、当物件はその構法やゼネコンのネームバリュー以上の価値を感じることが出来ると思います。

また、前述のように25階建ながら約92mもの高さのある物件で、階高が一般的な物件よりも確保出来ているので、最大天井高は約2.6m(最上階だけは2.75m)とタワマンの中でも高めとなっています。サッシ高は特筆すべきレベルでこそありませんが、平均的な水準をやや上回る約2.17mですので、採光的・眺望的にも良い条件と言えます。

坪単価は予定価格で約252万円。大きな差ではありませんが、驚いたことに同階の中住戸(南東向き及び南西向き)よりも単価安の設定となっています。エリア有数のランドマークタワーの値付けとしてはかなり珍しいケースとなりますね。
今後の供給(ウエスト棟)やライバル物件(リーフィアタワー)の存在がなければ物件自体の希少性がより増したはずなので、中でも貴重な角住戸は中住戸よりも少なくとも1割は高い単価設定が可能だったのではないかと思いますが、今後の販売のためにもイーストの第一期というのは非常に大切ですし、デベロッパー側としても少なからず販売に勢いをつけたい様子が伺えますね。

グレーシアタワー二俣川は、中住戸に比べ角住戸の単価があまりに高かったので、もしかするとそのあたりの経験を踏まえた値付けをしているのかもしれません。むろん一口にタワマンと言ってもその土地土地に適した値付けと言うものがあり、「正解」と言うべきものはないのですが、二俣川のケースは少々やり過ぎ感がありましたし、そのようにデベ側としても値付けが悩ましいからこそお買い得物件も生じやすいということになりますよね。

ちなみに、タワマンを例とした価格の歪みについては以下のスムログで事細かく解説し非常にご好評いただいているので、まだご覧になったことがない方はお時間のある時にぜひご覧いただければと思います。

スムログ「ちょっと得するマンション選び(第2回)」


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