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宇都宮ピークス【免震×コンシェルジュ】15階71㎡3,458万円(坪単価161万円)
2017-10-14

続けて、宇都宮ピークス。

設計はアール・アイ・エー及びAIS総合設計、施工は東武・渡辺・中村・増渕特定建設工事共同事業体で免震構造が採用されています。
再開発案件らしく、パークコート浜離宮ザ・タワーなど蒼々たる実績を有するアール・アイ・エーが起用されており安心感がありますね。売主・設計・施工に名を連ねる登場人物(会社)の中で最もネームバリューを感じることが出来るのはこのアール・アイ・エーでしょう。

免震構造に関しては、現在分譲中のノブレスタワー宇都宮本町ミッドパークがナイスさんのノブレスシリーズ(免震がマスト)ということで18階建ながら免震構造を採用しているので、突出した存在にはなりませんが、後々リセール市場で競合必至のシティタワー宇都宮は免震どころか制震でさえなかったので大きな強みとなるでしょうね。

デザイン面に関してはタワマン実績が豊富でデザイン性の高さにも定評のある住友さんのシティタワー宇都宮に一日の長がある気がしますが、2層吹抜のガラス面が豊富なエントランスホールは洗練されたかなり高級感のある空間となっており、エリア最高層タワマンらしい設えと言えるでしょう。

内廊下設計×各階ゴミ置場はシティタワー宇都宮同様ですが、こちらの方が1.5倍近いスケールを実現出来ているためかコンシェルジュサービスも導入出来ていますし、差別化要素にもさらに長けている印象があります。

仮に東京都内でこれら2つのタワマンが分譲されていたとしたら、こちらはブランド力で大きく劣ることとなりますが、住友さんは近年でこそオフィス・レジデンス共に首都圏でトップクラスの実績を出してはいるものの、大規模オフィスやマンションの少ない栃木県でのネームバリューは今一つであり、都心部とは違った評価になる可能性が高いでしょう。今後、これら2つのタワマンがリセール市場においてどのように評価されていくのか興味深いですね。

前回の宇都宮ピークス

公式ホームページ
IMG_2977[1]
お部屋は70㎡超の3LDK、西向き中住戸となります。西側は正面方向少し先にパルコがありますし、シティタワー宇都宮もありますので、中層階だと視界抜けには少し影響が出てくるでしょうか。ただ、圧迫感などは皆無ですし、西日中心にはなりますが日照時間もわりと長いでしょう。

間取り的には都内のタワマンと大差ない70㎡ちょっとの3LDKとなります。
前述のように内廊下が採用された物件ですので、洋室1室が行灯部屋となっており、こういったプランにあまり馴染みのない宇都宮の方がどのような印象を持つのか少々予想しにくい面があるのですが、そんな宇都宮の方々のためにあえて声を大にして言わせていただくと、このプランは「内廊下タワマンの3LDKにおいては非常にオーソドックスなもの」であり、むしろスパンは一般的なものよりもワイド目のものとなります。

スパンのわりに開口部幅が確保出来ていないのは残念ですし(LDの開口部はもう少し大きく出来たよね…)、行灯部屋となる洋室2の扉は都内などの物件においては開き戸ではなく引き戸となることが多いのですが(その方が採光面で優れているため)、それ以外は特に違和感はありません。

柱もわりときれいにアウトフレーム化出来ているプランとなりますし、玄関の下足スペースもかなりゆったり目に確保されているのも魅力の1つではないでしょうか。

坪単価は161万円。前回の記事で述べたように角住戸は典型的な富裕層を狙い撃ちした感じの価格設定となっているので、中住戸の目に優しい単価設定が余計に際立っていますね。

ノブレスタワー宇都宮本町ミッドパークは「全戸南向き」にはなりますが、その18階建のノブレスの平均がこのお部屋ぐらいの単価になりますので、実質的にはこちらのお部屋の方が割安と言えますし、現在よりも建築コストが遥かに安かった時代に分譲されたシティタワー宇都宮も平均坪単価約160万円という水準でしたので、このご時世ならあるはずの「値上がり感」もありません。

県内最高層のランドマークタワーとは言え、栃木県で200戸近くの高額住戸を分譲するのは簡単ではなく、角住戸に比べると希少性の落ちる中住戸は現実的な価格設定にせざるを得ないのでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りのシーザーストーン天板、トイレ手洗いカウンターなど、都内の坪単価300万円程度の物件と大差ない高級感のあるものとなっています。そういう意味でもこの坪単価100万円台中盤のお部屋はお買い得感がありますね。

管理費は211円/㎡。ディスポーザー、かつ、内廊下、さらにコンシェルジュサービスや各階ゴミ置場までついていることを考えるとリーズナブルな水準と言えるのではないでしょうか。
都内では同様の仕様でも300円/㎡を超えるのが普通で、都内に比べ人件費が抑えられることが少なからず好影響を及ぼしていると思われます。

駐車場は約100%となる238台でうち2台のみが平置となります。

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