top  >  駅別マンション価格年表  >  みなとみらい駅マンション価格年表

当サイト内検索    (累計2300棟5000室)


最新記事

月別アーカイブ(スクロールすると2011年まであります)

当サイト内検索    (累計2300棟5000室)

みなとみらい駅マンション価格年表
2017-10-14

本日の「駅別マンション価格年表」は、みなとみらい駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「みなとみらい駅マンション価格年表」
2008年度(269万円,2.02年)
  該当なし
2009年度(269万円,3.26年)
  該当なし
2010年度(273万円,3.63年)
  横濱紅葉坂レジデンス(11分、259万円)
2011年度(274万円,5.26年)
  グランドメゾン伊勢山(12分、268万円)
2012年度(266万円,6.27年)
  アールケープラザ横濱Ⅵ(13分、205万円)
2013年度(280万円,7.13年)
  セルアージュ横濱桜木町ラフィネ(8分、239万円)
2014年度(305万円,8.38年)
  該当なし
2015年度(334万円,9.22年)
  ブランズタワーみなとみらい(2分、420万円)
  ブルーハーバータワーみなとみらい(9分、393万円)
  アールケープラザ横濱Ⅶ(10分、240万円)
  横浜ミッドベースタワーレジデンス(10分、315万円)
2016年度(326万円,10.40年)
  クリオレジダンス横濱ザ・マークス(9分、320万円)
2017年度(8月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  プレシス横濱紅葉坂(13分、343万円)

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

みなとみらい駅の価格推移(グラフ)
minatomirai.png

【概要(中古)】
当駅最大の特徴は、平均築年数が1年経過するごとに1年上昇している、つまり、中古市場で取引されているほとんどが2008年以前に竣工した物件ということになります。

一応みなとみらい徒歩10分前後となる桜木町駅界隈の物件も新築物件として掲載したのですが、それらが中古で取引された際には桜木町駅の物件として掲載されるわけで、みなとみらい駅の物件としてレインズに登録されるのは「みなとみらいアドレス」の物件ばかりとなるのでこういった状況が生じています。

みなとみらいアドレスに分譲されたマンションは過去10年内で2015年度のブランズタワーとブルーハーバータワーのみでそれらの引渡しは今年に入ってからだったので、この2016年度までのみなとみらい駅の中古の平均築年数は2008年以前のMMタワーズブリリアグランデみなとみらいMMタワーズフォレシスみなとみらいミッドスクエアザ・タワーレジデンスの8本の築浅タワーで成り立っていることになるのです。

前置きが長くなりましたが、「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約122%と、同期間の横浜・川崎エリアの上昇率約114%よりも大きくなっており、都内好立地に匹敵する人気エリアらしい数字となっていますね。

かなり高額で分譲されたブランズやブルーハーバーの影響が多少なりともあるのでしょうが、築年数が上昇する中でこれだけ平均単価が上昇しているのは想像していた以上でした。

【概要(新築)】
中古の概要欄で言及した通り、一応、桜木町駅を最寄りとする物件まで掲載しましたが、胸を張ってみなとみらいと言える物件はブランズとブルーハーバーの2物件だけとなります。

詳細はブランズなどの個別ページで確認いただきたいのですが、みなとみらいは計画人口に達する見込で今後は新規の分譲マンションが供給されない見込となっていることから、その最後発となるブランズとブルーハーバーはアベノミクスの後押しもありかなり強気な値付けがなされましたね。

ただ、今後供給がない以上は今後も中古で高値取引される可能性が高いですし、みなとみらいに新規供給がなされない分、その周辺エリアである桜木町側駅徒歩10分前後の物件にひと昔前とは異なる一回り上の価格が付けられるようになってきた印象を受けます。


みなとみらい側の物件と比べるとまだまだ安いですが、希少性にはかなり差がありますので、そこを考慮しつつ検討すべきでしょう。

大通り沿いの低地ではなく、紅葉坂上の物件はみなとみらいとはまた違った形で人気のあるエリアなので、それはそれで好評価すべきではあるのですが。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は前述のように1年ずつ上昇してきている感じなので幅があるのですが、直近2年の平均を約10年とし年2%減価すると仮定すると、中古価格は新築の「80%」の水準と計算出来ます。
ここ2年の中古価格はおおよそ坪単価330万円ですので、330万円を80%で割り戻すと約410万円でブランズとブルーハーバーの新築分譲単価にものの見事に近似しますね。

築年数が上昇しているわりに上がり過ぎな感もありましたが、新築・中古で特にどちらが高いということはなさそうです。このエリア(データ)には似た属性のタワマンしか存在していませんので、分析結果が非常に分かりやすいものとなっています。

なお、そもそもの計算の基となっている年2%の減価は東京都全体の実績から推定した数字となります。
※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
最大にして最重要なポイントは、眺望によってのボラティリティが大きいことでしょう。
みなとみらいエリアの狭い範囲内にタワマンが林立しているので、海眺望のお部屋は住戸数のわりにかなり限られています。

そのため、海眺望の高層階は出色な高値となりがちで、似た条件のタワマンばかりで構成されているとは言っても住戸次第で単価レンジは様々なので、そのあたりを冷静に判断する必要があります。

基本的に海眺望は北東で日照はあまり期待できないので、日照重視の方には南向きが穴場的な感じでオススメできますね。

宇都宮ピークス【31階建県内最高層免震タワー】16階90㎡6,168万円(坪単価226万円) | topページへ戻る | パークリュクス中野【高いのは予想してたが、それを上回る管理費単価】2階31㎡3,180万円(坪単価343万円)

このページのtopに戻る

コメント:

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る