top  >  駅別マンション価格年表  >  横浜駅マンション価格年表

当サイト内検索    (累計2300棟5000室)


最新記事

月別アーカイブ(スクロールすると2011年まであります)

当サイト内検索    (累計2300棟5000室)

横浜駅マンション価格年表
2017-10-16

本日の「駅別マンション価格年表」は、横浜駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「横浜駅マンション価格年表」
2008年度(175万円,12.38年)
  プラウド横濱ヒルトップ(9分、313万円)
  ベリスタ横浜(14分、200万円)
2009年度(168万円,14.38年)
  パークホームズ横濱松ヶ丘(14分、239万円)
2010年度(192万円,14.26年)
  ベリスタ横浜弐番館(16分、200万円)
  クオス横浜(12分、209万円)
2011年度(183万円,15.02年)
  サンクタス横浜ミッド(9分、223万円)
  クラッシィハウス横濱反町(15分、227万円)
  ライオンズ横濱マークレジデンス(10分、218万円)
2012年度(177万円,16.00年)
  パレステージ横浜台町(6分、229万円)
  グローベルザソニア横浜(10分、227万円)
  セルアージュ横濱桜木町ラフィネ(15分、239万円)
2013年度(177万円,16.41年)
  ユニーブル横濱(4分、221万円)
2014年度(186万円,16.48年)
  ディアスタ横濱中央(16分、218万円)
  クリオ横浜セントラルマークス(10分、267万円)
2015年度(201万円,18.08年)
  ブルーハーバータワーみなとみらい(16分、393万円)
  パークホームズ横浜ブロッサムアベニュー(16分、246万円)
  横浜ミッドベースタワーレジデンス(13分、315万円)
2016年度(214万円,18.63年)
  ブランズ横浜(4分、402万円)
  クリオ横濱サザンマークス(11分、311万円)
  クリオレジダンス横濱ザ・マークス(15分、320万円)
2017年度(8月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  セルアージュ横濱カレイド(10分、304万円)
  オーランド横濱反町(12分、312万円)

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

横浜駅の価格推移(グラフ)
yokohama.png

【概要(中古)】
ちょっと土地勘のある方が「横浜駅徒歩10分圏内」をイメージして中古の平均価格を見ると凄く安く感じるはずです。
なぜなら、横浜駅は駅周辺が商業施設等で栄えているがゆえに徒歩10分圏内にはマンションが少なく、中古で取引されている駅徒歩10分圏内の物件の大半は東口の駅前に2000年代序盤から中盤に誕生したヨコハマタワーズパークタワー横浜ステーションプレミアナビューレ横浜タワーレジデンスパークタワー横濱ポートサイド横浜ポートサイドプレイスタワーレジデンスだからです。

それらの中古は新築時を上回る高値で取引されており、それらだけに限定すれば先日のみなとみらい駅の中古成約価格とほぼ同じ「水準・傾向」になるはずなのです。

みなとみらい駅マンション価格年表

横浜駅徒歩10分を超えるエリアは平沼橋駅、戸部駅、反町駅、神奈川駅、桜木町駅などが最寄りとなる物件が大半で、中古成約情報のレインズへの登録は「横浜駅以外」になっていてもおかしくないのですが、駅徒歩10分超と言っても横浜駅徒歩圏と言うのは少なからずアピール材料となることから、この中古平均価格にはそれら駅距離のあるノンタワマンの登録が少なくないことが影響しているというわけです。

「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約115%と、同期間の横浜・川崎エリアの上昇率約114%よりも気持ち高いだけで、東口駅前タワマンの高騰感がほとんど反映されていないように感じます。

昨年、西口の駅近ポジションにブランズ横浜が分譲され、ノンタワマンの高額物件も誕生しましたが、タワマンとノンタワマン、はたまた同じ駅距離の物件でもどちら側かによって少なからず評価が結構変わってくるエリアなのでそのあたりに注意して物件探しをすると良いでしょうね。

【概要(新築)】
突出した価格の2件はみなとみらいのブルーハーバータワーみなとみらいと西口駅近という非常に珍しいポジションのブランズ横浜です。

ブルーハーバーについてはみなとみらい駅の年表の方で印象をつかんでもらえれば良いと思いますし横浜駅の物件という感じではありませんが、仮に同時期に横浜駅東口駅前にタワーが分譲されていたら同水準かそれ以上の単価設定になったと思われ、ブランズ横浜同様で「生粋の横浜駅物件」は坪単価約400万円の時代ということになります。

ブランズ横浜はタワーではなく、上層階でも眺望特別な魅力があるとは言えないためか販売は少々長期化している印象ですが、横浜駅徒歩5分圏内の物件供給は今後も非常に限られるのは間違いありませんので、横浜駅徒歩10分を超えるようなその他大勢の物件と比べ「高過ぎる」とまでは言えないでしょう。

ちなみに、駅徒歩10分超の物件の価格がかなりお安いのはもちろん駅距離もありますが、大通り沿いだったり駅までの道程に高低差が大きかったりという点が影響しているケースも少なくありません。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ14~19年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「62%~72%」の水準と計算出来ます。
そして、ここ2年の中古価格は坪単価約210万円で平均築年数は18.5年程度なので、210万円を63%で割り戻すと約330万円になりますね。

一般的な立地の新築であれば坪単価300~330万円が中心となりますが、前述のように仮に駅近タワマンが誕生したら400万円ほどになるはずで、新築の平均想定330万円は妥当性が高い数字だと思います。

なお、そもそもの計算の基となっている年2%の減価は東京都全体の実績から推定した数字となります。
※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
最大のポイントは前述のようにタワマンとノンタワマンは立地の違いもあり、全く異なる価格が形成されているという点でしょう。
東口タワマンの分譲時期や「立ち位置」はみなとみらいエリアのタワマンと酷似しており、両エリアの物件を比較検討する方が少なくないので、必然的にみなとみらい駅の価格動向と近似するのです。

一方、横浜駅徒歩15分前後となる物件はあくまで「横浜駅」の物件と考えるとインパクトには欠けますが、その多くが最寄駅まで徒歩5分圏内にあり、晴れた日は横浜駅まで自転車、雨の日は最寄駅から電車(もしくはバス)みたいな柔軟性のあるアクセスが可能で、そこさえ気にならなければお買い得な物件に出会うことも十分可能なエリアとなります(新築は横浜駅前やみなとみらいの高騰に引っ張られて周辺もかなり高騰していますが、中古で横浜駅から距離のある物件はこなれた価格帯のものが少なくない)。

シティインデックス千代田秋葉原【値段は高いが管理費はパークワンズの半値以下】6階48㎡5,720万円(坪単価395万円) | topページへ戻る | 幕張ベイパーククロスタワー&レジデンス【ミクストユースな街づくり】9階76㎡4,800万円台(予定)(坪単価約210万円)

このページのtopに戻る

コメント:

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る