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幕張ベイパーククロスタワー&レジデンス【全米No.1監修の首都圏最大級の街づくり】37階107㎡9,000万円台(予定)(坪単価約279万円)
2017-10-15

幕張ベイパーククロスタワー&レジデンス。

海浜幕張駅徒歩15分の37階建(タワー棟)・8階建(レジデンス棟)、総戸数497戸のレジデンスです。

この物件を含む7つの街区及び既に完成している中央の若葉三丁目公園を含めた総開発面積は約17.5haにも及び、1995年以降に分譲されたマンションの敷地面積では首都圏最大となるという注目度の高い物件です。

まさに「首都圏最大級の街づくり」となるプロジェクトで、その街づくりの監修に人気の街ポートランドの街づくりを牽引する全米No.1の設計事務所であるZGFアーキテクツが招聘されているのが最大のポイントと言っても良いでしょう。

かなり駅距離のあるポジションにはなりますが、線路の反対側には同様の駅距離ながら人気の街となった幕張ベイタウンがあり、駅距離があっても「街づくり」において駅以外の利便性の高さを訴求できれば十分にニーズがあることを証明してくれていますし、そもそも幕張新都心は国家戦略特区に指定されており、ドローンによる宅配サービスやロボットシャトルの無人運行などの実証実験も行われるような最先端の未来ある街ですので、今後良くなることはあっても悪くなることはまず考えにくいという点も心強い材料でしょう。

ちなみに、幕張ベイタウンはザ・幕張ベイフロントタワー&レジデンスの際にも言及したように基本的に土地は借地権ですので(セントラルパークウエストは例外)、地代が発生しています。その分土地の固定資産税がなくなるので、差はそこまで大きなものとは言えないのかもしれませんが、この幕張ベイパークは借地権ではなく通常の所有権になるのも魅力の1つではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_3070[1]
お部屋は107㎡の3LDK、南西角住戸です。南側~南西方向にかけてはこの物件よりも高さのあるタワマンが予定されているとのことで、最上階でもパノラマビューとはいかないようですが、エリア内に建設されるのはタワマン中心であるがゆえに空地率は十分に確保されており、棟間隔もかなりありますので、圧迫感を心配する必要はないでしょう。
真夏の西日は懸念材料の1つではありますが、西には東京湾に加え富士山も望めますし、物件内では最も条件の良いポジションとなります。

間取り的にはそのような条件の良いポジションということでこれまでの幕張物件と同様に100㎡を超えるゆとりあるプランニングとなっています。当プランは19階以上に設けられており、中層階以下は最大でも90㎡台となるのですが、19階以上にはこのプラン以外にも100㎡超のものがあり、全体的に違和感のないエリアに相応しいプランニングがなされた物件という印象です。
借地権ではなくとも駅距離がある分、それなりに単価を抑えることができているので、このぐらいの専有面積を確保出来るのでしょうね(もう一段階単価が高くなると億超え住戸なども出てきますし、このエリアでは厳しくなるのでしょうが…。)。

これだけのスケールの開発ともなると大手デベであっても相応のリスクが伴いますし、資金回収に時間がかかることも多々ありますので、「リスクを負わない消極的に感じる開発(別の言い方をすると手堅い開発)」となる可能性もあったのですが、当プロジェクトはエリア実績豊富な主幹事の三井に加え、野村・三菱・伊藤忠他3社という強力メンバーでリスクを分散させた結果、「思い切った開発・叡智を結集した開発」が出来ていると思います。
シティタワーズ東京ベイ(及び周辺商業施設)は例外ですが(強欲なスミフさんだから???)、近年の湾岸エリアの大規模開発はスカイズベイズ勝どきザ・タワーなど大手複数社が手を組むケースが多く、上手にやりくりしている印象がありますね。

話がそれ気味なので間取りに戻りましょう。
そんなゆとりある当プランですが、最大のポイントは4LDKでなく3LDKである点でしょうか。これより少し小さい90~100㎡台のプランには4LDKが採用されているのですが、当プランは「基本4LDK・メニュー3LDK」というよくある提案でなく、3LDKに特化した形となっています。

専有面積なりに廊下はタワーの角住戸にありがちな長さではありますが、このようなゆとりある面積ながら3LDKとしているがゆえにLDだけで優に20畳超を実現することが出来ていますし、4LDKでないからこそ実現できたとも言えるオープンタイプの広がりのあるキッチン周りの魅力も少なくないでしょう。

近年のタワマンにしてはバルコニーの奥行が今一つな印象はありますが、キッチンから洗面所に直接入れる動線も確保したことで室内に回遊動線が生まれていますし、専有面積なりのワンランク上のゆとりを感じることが出来るプランに仕上がっていると思います。

一方、残念なのはやはり梁とサッシ高でしょうね。
窓際の下がり天高は約2mでLD・洋室共に窓際の梁が目立ち、それに伴いサッシ高も近年のタワマンとしては最低水準のものとなります。
眺望が大きな魅力の1つであるのは間違いない湾岸エリアのタワマンでのこのパフォーマンスは残念としか言いようがなく、数あるデベロッパーの中でも構造面に優れたタワマンを供給する傾向にある三井さん主導の物件であれば、下がり天高は2.2mぐらいあって欲しかったかな…。

幕張ベイフロントタワーは約2.1mでしたし、こちらは借地でなく所有権ゆえに単価が上がらざるを得ないことを考えると、なおさら建築コストを抑え(要するに階高を抑えているってことね。最大天井高は2.6mで高いんですけどもね…)販売単価を抑えたかったのだと思いますが…。

坪単価は予定価格で約279万円。前述の通りこのプランは19階以上に存在しているのですが、その最下階付近だと坪単価230万円程度でしかなくグロス差は1,300~1,400万円にもなります。

高層階であっても南及び南西の街区に出来る後発タワマンを超えないようですし(確定事項ではありませんが同じデベでやりますので、まず間違いないでしょう)、最上階とは言っても階高や天井高の変わらないお部屋でこれだけの価格差があるのは少々驚きですね。

物件内では最も良い条件の住戸とは言っても今後さらに海寄りに同様のタワマンが供給されることが決定していることを考えても違和感のある値付けです。
基本的には後発物件の方が価格が高くなるのが通例ではあるのですが、この駅距離及びこのエリアでこれ以上の水準を目指すのは簡単なことではないですし(いずれにしろ首都圏全体のマンション価格の動向次第となります)、当物件の高層階はプレミアムが少々大きい印象がありますね。

まぁ、後発物件は少しでも単価高を目指すべく100㎡台を減らし90㎡台を多くするなどの「小細工」を行ってくる(もしくは単価の安い低層階に100㎡超をプランニングする)可能性が高いので、100㎡を優に超える広さがマストな方にとってはここの高層階という決断もありっちゃありなんだとは思いますが…。

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