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リビオ多摩川【全体的に面積絞り過ぎ???】2階49㎡3,688万円(坪単価250万円)
2017-10-17

続けて、リビオ多摩川。

設計は設計工房デザインシステム、施工は川村工営です。

デザインに関しては一般的なリビオシリーズ(グランリビオではないということ)らしく少々淡白な印象が否めませんが、敷地南東部に設けられたエントランス周辺は見所がありますね。

大庇のあるエントランスアプローチはわりと奥行があり、総戸数39戸と言うスケールからするとゆとりがある方かと思います。

ただ、当物件は敷地の南面一面だけしか接道しておらず、空地の大半が敷地北側の駐車場へ続く車路になってしまっているのは残念ですね。車路を減らせていればもっと緑を施すことができたはずで近年の物件にしては少々緑が少ない印象があります。

前回のリビオ多摩川

公式ホームページ
IMG_3069[1]
お部屋は50㎡弱の2LDK、東向き中住戸です。敷地東側第二京浜沿いには8階建のマンションがあるのですが、このお部屋の位置であれば正面からは外れてくるでしょう。ただ、二階では当然視界抜けはないですし、南東方向のその8階建マンションの影響で日照は得にくいポジションとなります。

間取り的には50㎡に満たず住宅ローン控除が適用出来ないかなり狭小感の強い2LDKとなります。

物件内には約54㎡の2LDKもあるのでバランスは取れているとは思いますが、この立地においてこの広さの2LDKのニーズが旺盛とは思えないですし、販売のしやすさ重視(価格のグロスを抑えた)の消極的なプランニングという印象にはなってしまいますね。

ただ、間取り的にはやはり効率性には気を使っているようで、限界まで玄関廊下をコンパクトにしているため、専有面積のわりには居室畳数が確保できているのは良いでしょう。

東側は逆梁となっており、洋室1には逆梁カウンターが生じているので畳数表示ほどの使い勝手こそありませんが、50㎡未満にしては収納も含めまずまずかなと。

坪単価は250万円。視界が芳しいとは言えないポジションであるため、面積を絞っているわりには単価は抑えられている方と言えるかもしれません。コンパクト人気がもっと高いエリアならば面積を絞ることでもっと上を目指せたのでしょうが、このエリアだとこれ以上は難しいのでしょうね。

ただ、それでもこのプランの上層階は先ほどの物件内では条件の良い南西角住戸と大差ない単価設定(270万円前後)になっており、面積を絞っただけのことはある単価設定にはなっていますね。上層階は視界抜けが出てきますがその分第二京浜の影響が強くなりますし、日照面良いとは言えないのでわりと強気な印象があります。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは仕方ないにしても水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターさえもないのは残念ですね。この単価帯ならばトイレ手洗いカウンターをつけるデベの方が多いでしょう。
なお、食洗機は付いています。

管理費は230円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなので、スケールメリットはなくともまずまずの水準に抑えることができているようです。

駐車場は全7台で身障者用の平置1台を除いた6台が機械式となります。

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