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ローレルアイ目黒大橋ザ・テラス【池尻大橋駅前物件の中ではかなり珍しいポジション】2階63㎡7,988万円(坪単価422万円)
2017-10-18

ローレルアイ目黒大橋ザ・テラス。

池尻大橋駅徒歩4分の地上5階地下2階建総戸数25戸のレジデンスです。

首都高及び246から少し内に入った大橋病院の東側に誕生する物件です。首都高及び246を挟んだ向かい側は大橋ジャンクション(目黒天空庭園)もあり静かな環境とまでは言えませんが、あまり分譲マンションが供給されないエリアですし、駅近ながら大通り沿いでないのは魅力でしょう。

このポジションであればバスや自転車で通勤する方も少なくないと思われ、駅近であることの意味は大きくはないのかもしれませんが、渋谷駅まで頑張れば歩けるぐらいのポジションながら日照条件の良いお部屋が多い点もわりと珍しいと思います。

そんな利便性と環境のバランスがとれた立地ゆえか、専有面積は30㎡台のコンパクトタイプから100㎡近いゆとりあるタイプまで設けられており、総戸数25戸の物件としてはバラエティに富んだプランニングとなっている印象がありますが、プランだけでなくデザイン面も個性的な物件で「西のモリモト」と呼ばれる近鉄不動産の物件だけのことはありますね(たったいま勝手に私が名付けましたが…笑)。

かなり前の話にはなりますが、ローレルアイ恵比寿ピアースでモリモトさんとコラボしたあたりから近鉄さんはモリモトチックなデザイン性に富んだ物件を供給するようになった印象で、ここはローレルコート新宿夏目坂を超える近鉄不動産史上最高単価の物件となることも影響したのかかなり思い切ったデザインを採用しているように思います。

公式ホームページ
IMG_3066[1]
お部屋は63㎡の1LDK+S、北西角住戸です。北西~西にかけては駒場高校のテニスコートや宮下児童遊園を望むポジションで、日照も西日が中心にはなりますがそこそこ得られるでしょう。

間取り的には北側に隣接建物があるため、北側開口部が限定的でサービスルームが生じてはいますが、実質的には2LDKとなります。

60㎡を超える面積があるので、2LDKと考えても本来は「ゆとりあるプラン」と言う位置づけになるはずなのですが、玄関位置が芳しくないために居室畳数は標準レベルを大きく下回ってしまっている印象があります。

サービスルームは7畳と大きいですが、そのサービスルームと洗面所に無駄に奥行が出てしまっている感じですし、それに加え玄関廊下が長めなので、LDはこの面積帯の2LDK(実質)にしてはかなり小さくなってしまっていますね。
一般的には56㎡ぐらいあれば2LDKでもLDだけで10畳確保出来るものですからね。

当プランは収納が多いわけでもありませんし、キッチンも3畳未満とこの専有面積のプランにしてはやはり手狭感の強いものとなってしまっている印象を受けます。

一方、当プランの最大の長所は、西面の豊かな開口部でしょう。
ベッドルームの引き戸を開くとかなりインパクトのある開口部が実現しますし、「スイート」と名付けられたメニュープランはこのような開放感のある大きなLDが実現しています。

IMG_3067[1]

面白いのは建築基準法上の二方向避難の要件を満たすために設けられた避難ハシゴでしょうか。
このプランは一応はサービスバルコニーがあるのですが、バルコニー床に避難ハシゴを設置出来ておらず、室内窓際にある避難ハシゴをタラップに設置して、避難することとなります(玄関側から避難出来ない場合を想定)。

ちなみに、住友不動産の高級賃貸ラ・トゥールシリーズはバルコニーが一切ない超ホテルライクな物件が多く、やはりバルコニー側に避難経路が確保出来ないケースが少なくないのですが、その多くが高層物件なのでこの物件のような外側への避難経路は確保出来ていません。そのため、共用廊下側寄りにある室内部分、つまり、キッチンや収納などに共用廊下側に出ることのできる非常扉を設けていることが少なくありませんね。

坪単価は422万円。246沿いではなく、日照条件も悪くない駅近ポジションなので高くなるのも分からなくはないのですが、246沿いながら駅徒歩2分に昨年分譲されたドレッセ目黒大橋プレヴィは平均坪単価約390万円程度でしたので、低層階のこの単価はなかなか…ですね。
効率的なプランであれば違和感のない範疇かとは思いますが、1割程度専有面積の小さいプランと同等の使い勝手しかないことを考えるとこの単価設定は少々強気な印象を受けます。

ローレルアイ目黒大橋ザ・テラス【プレミアムじゃなかったら400万円未満???】1階94㎡14,900万円(坪単価523万円) | topページへ戻る | 2017年9月の首都圏マンション発売戸数

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