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ローレルアイ目黒大橋ザ・テラス【プレミアムじゃなかったら400万円未満???】1階94㎡14,900万円(坪単価523万円)
2017-10-18

続けて、ローレルアイ目黒大橋ザ・テラス。

設計・施工は新日本建設で今年5月に完成済の完成売りとなります。
デザイン監修(+基本設計)に日建ハウジングシステムが起用されているのが1つの大きなポイントと言える物件です。

前回の記事で書いたように基本的にバルコニーが設計されていないので、外観デザインは少々オフィスチックな印象を受けてしまうのですが、ライティングの美しい内廊下や階段を数段上がってのアクセスとなるエントランスなどには日建ハウジングシステムらしいセンスの良さを感じることが出来ますね。

総戸数25戸という小スケールの物件ということを考えれば、エントランス周りの植栽も立派に感じますし、価格帯なりに頑張って高級感のあるものを造ろうという気概も感じます。

「ローレルアイ(ローレルコートではないという意味)」ながら優に億を超える「プレミアムプラン」を設けた物件ですので、そういったお部屋を検討する方からすると物足りなさもあるでしょうが、それ以外のお部屋の価格帯からすると違和感のないレベルと言えるでしょうか。

前回のローレルアイ目黒大橋ザ・テラス

公式ホームページ
IMG_3064[1]
IMG_3065[1]
お部屋は94㎡の2LDK、西向き中住戸です。玄関は1階、階段を降りると地下1階という2層にわたるメゾネットプランで、地下階はその言葉通りグラウンドレベル以下のポジションとなりますが、テラスがあるのは魅力っちゃ魅力ですね。当物件は前回の記事で述べたように基本的にバルコニーがないので…。

当プランは物件内に3戸だけ用意された「プレミアムプラン」のうちの1つでかなりゆったりとした面積が確保されてはいるのですが、メゾネットプランとなっていることで階段による面積消費が少なくなく、居室畳数で考えると当然ながら専有面積ほどのゆとりはありません。

専有面積に占める居室畳数割合は59.5%((19.3畳+3.6畳+6.6畳+5.1畳)×1.62㎡【※】÷94.13㎡)と、メゾネットプランらしいものとなっており、一般的な70%程度で考えると約80㎡の専有面積のプランと大差ないこととなります。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

一般的に80㎡台のプランよりも90㎡台のプランの方が居室畳数以外の部分にゆとり(無駄とも言う???)があるのが普通なので、酌量の余地はありますが、収納もけして多いとは言えないですし、プレミアムプランと言いながらも浴室が1620でなく1418なあたりにも疑問を感じてしまいますね。

柱位置からお分かりのように上階は窓際から梁を排除することが出来ているので梁のデッパリはないのですが(内側にはいわゆるギロチン天井がある)、サッシ高はいわゆる腰高窓的な感じで特段高いサッシ高を実現出来ているわけではないのも残念です。

坪単価は523万円。玄関廊下だけでなくLDまでを全面石貼りとするなど設備仕様面でもプレミアムプランならではのものが取り入れられてはいますが、それを加味しても高過ぎるかと…。
直球過ぎる表現かもしれませんが、「単体(1フロア)では単価が坪単価300万円台になることが避けられない地下住戸を1階住戸と一緒にして売っている」に過ぎませんし、それを「プレミアム」と称して1階の一般住戸よりも遥かに高い単価で売るのはどうかと…。

階段があることで広さを感じることが出来なくもないので「全くの無駄だ」などと言うつもりはありませんが、メゾネットプランはその階段による面積消費を考慮した値付けがなされるのが一般的であり、当プランはかなり異例、かつ、欲張った値付けという言わざるを得ないですね。

設備仕様面は、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンの水回り天板、カップボード、LDビルトインエアコン、天然石貼の廊下(玄関框のないフラット仕様もホテルライクで良いですね)など、単価なりのグレード感のあるものとなっています(一部、専有面積の小さなプランにはない設備もあります)。
なお、少戸数なのでディスポーザーがないのは仕方ないとも言えますが、この単価帯であれば導入されていてもおかしくなかったでしょう。

管理費は363円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件ですのでこのぐらいになるのは致し方ないところでしょうか。

駐車場は全6台で敷地北側の機械式となります。

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