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田町駅マンション価格年表
2017-10-19

本日の「駅別マンション価格年表」は、田町駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「田町駅マンション価格年表」
2008年度(247万円,8.43年)
  該当なし
2009年度(236万円,14.63年)
  パリオアクティフ(10分、312万円)
2010年度(258万円,12.90年)
  該当なし
2011年度(241万円,12.74年)
  パークタワー芝公園(11分、365万円)
  ファインレジデンス三田(12分、305万円)
2012年度(244万円,11.92年)
  東京ベイシティタワー(13分、319万円)
2013年度(254万円,15.62年)
  インプレストタワー芝浦エアレジデンス(8分、317万円)
  ザ・レジデンス三田(13分、452万円)
  リストレジデンス芝浦(10分、287万円)
2014年度(284万円,15.39年)
  グローリオ田町(5分、328万円)
  グローバルフロントタワー(10分、337万円)
2015年度(306万円,17.22年)
  クラッシィハウス芝浦(9分、360万円)
2016年度(310万円,15.71年)
  プラウド芝公園(11分、500万円)
2017年度(8月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  該当なし

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

田町駅の価格推移(グラフ)
tamachi.png

【概要(中古)】
中古シェアが高いのは海側のタワマンで、芝浦アイランド(分譲はグローヴタワーとケープタワーの2本)、キャピタルマークタワーパークタワー芝浦ベイワードなど(山手線内側のカテリーナ三田やパークハウス芝タワーなんかは三田駅や芝公園駅の物件として登録されることの方が多い)2000年代中盤に建設されたものが中心となっています。

もちろん海側でもタワマン以外の築古物件もありますし、山手線内側の物件もボチボチあるのでそれだけではないのですが、中古の平均築年数及び価格は同じく海側タワマン(港南)のシェアの高い品川駅に近い傾向になっていると感じます。

タワマンは総戸数が多いので当然と言えば当然なのですが、転売目的(投資目的)で分譲時に購入している方も少なくないのでリセール市場に出てくる割合も一般的な物件よりも高くなる傾向にあるので、リセール市場でのシェアはおのずと高くなります。

品川駅マンション価格年表

ちなみに、「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約127%と、同期間の都区部の上昇率約128%よりも幾分小さくはなっていますが、平均築年数が5年前後も上昇してのものなので実質的な上昇率はもっと高いと言うべきでしょう。

近年はグローバルフロントタワーやインプレストタワー芝浦の引渡しが済んでおり、特にグローバルフロントタワーはリセール市場に大量に出てきているのでそれらの成約次第では平均築年数が多少下がってくるのでしょうが、基本的には2000年代中盤に分譲されたタワマンのシェアが高いので平均築年数は緩やかに上昇していく可能性が高いでしょう。

【概要(新築)】
三田駅や芝公園駅が最寄りとなる物件も田町駅徒歩10分程度となるので含めていますが、やはりお値段は全く異なるものとなっています。

ザ・レジデンス三田はマンション価格が上がり初めて間もない時期でしたが、450万円と高額でしたし、昨年のプラウド芝公園もかなりいいお値段でした。

やはり品川駅と同じで基本的には山手線の内側と外側では全く異なる相場が形成されているのですが、ご存知の方も多いように品川駅と田町駅の間には新駅を伴う大規模再開発が予定されており、特に海側は恩恵を受ける可能性が高まっているので、相対的に海側の価格に魅力を感じやすい価格設定になっていると思います。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は、近年は15~17年ほどで推移しており年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「66%~70%」の水準と計算出来ます。
そして、ここ2年の平均単価を310万円と仮定し、68%で割り戻すと約455万円になります。

この2%想定だと新築相場(中古取引のシェアの高い海側タワマン)が450万円ほどとなってしまいますので、立地的なものも加味し1.5%程度が適切なのかもしれませんね。1.5%だと76%水準となるので、新築想定で約410万円となり、違和感はグッと減りますね。
近年の中古価格は新駅を伴う再開発を折り込んできている部分もあり、その影響も少なくないでしょう。
どこまで折り込んでいるのかを見積もるのは容易ではありませんが、中古で坪単価300万円前後であれば大きく減価する可能性は少ないでしょうね。

中古で流通するほとんどのタワマンはマンション価格の安かった時期に分譲されたもので現在の中古相場からすると共用部・専有部共にチープな印象のある物件が少なくないのですが、タワマンの中でもスケールの大きい物件が多く共用部のスケール感という意味でのインパクトはありますね。

なお、そもそもの計算の基となっている年2%の減価は東京都全体の実績から推定した数字となります。
※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
前述の山手新駅周りの再開発期待もありますが、その前には田町駅前の再開発が進行中、さらに、新駅の後には浜松町ビルディング(シーバンスの北側)の再開発も控えているので、海側は北も南も将来性豊かと言えるでしょう。

本来であれば築年数の経過と共に少なからず減価していくものですし、現状の相場がどこまで将来性を折り込んでいるかを判断するのは容易ではないのですが、これだけの開発が目白押しですので、資産価値を比較的維持しやすいエリアであることは確かです。

ちなみに、海側(芝浦)のタワマンで最も評価が高くなるのは、やはり東京湾やレインボーブリッジを望む東向きですが、北方向には東京タワーやスカイツリーが望めることもあり(むろん物件や階数によります。物件位置によっては西向きのお部屋から東京タワーが見えるケースもあります)、みなとみらいのタワマンよりは「海側とそうでない側の単価差」が小さい傾向にありますね。

また、2000年代中盤に分譲された前述のタワマンのプランは分譲価格が安かったがゆえに近年のタワマンに比べ面積が大きいプランが多いので、そこそこのお値段で80㎡超などの広めのお部屋をお探しの方には狙い目のエリアと言えるでしょうか(品川駅の海側(港南)も同様)。

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