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レーベン青砥LICELT【定借⇒平均専有面積74㎡超のゆとり】90㎡4,688万円(坪単価171万円)
2017-10-20

レーベン青砥LICELT。

青砥駅徒歩9分の9階建総戸数83戸のレジデンスです。

青砥駅からは徒歩10分圏内ではありますが、環七を通り中川(青砥橋)を超えた先、中川と新中川に挟まれたエリアの物件となります。

中川を超えたこのエリアは準工業地域とはなりますが、お隣には築古の大規模物件青砥東パークホームズがありますし、基本的には住宅の多いエリアとなりますね。

都心部などと異なりけして土地が高いとは言えないこのようなエリアにおいては非常に珍しい「定期借地権(約70年)」となるのは微妙ですが、駅とは反対方向へ向かうと野球場・テニスコート・温水プールなどのある葛飾区総合スポーツセンターまでわずか徒歩5分という点も魅力の1つでしょうか。

公式ホームページ
IMG_3112[1]
お部屋は90㎡の4LDK、南東角住戸です。敷地南東端に位置する角住戸で、東も南も接道しているので前建までの距離は確保出来ていますし、いずれの方角も戸建中心の低層建物となるので上層階住戸からは新中川を望むことが出来るでしょう。

間取り的には物件内で最も大きなプランであり、4LDKではありますが近年の狭小トレンドにおいてはかなり大き目のものと言って良いでしょう。当物件は平均専有面積74㎡超を確保しているとのことで、このプランに限らず全体的にゆとりを感じることのできるプランが多くなっていますね。
一昔前なら一般的な範疇ではあったと思いますが、ここ2~3年の23区内の新築マンションに限ると平均専有面積74㎡超というのは結構珍しいのです。

90㎡超というゆとりある面積があっても3LDKでなく4LDKなので各居室はそこまで広くありませんし、可能な限り効率性を追求するため玄関廊下も一直線となっているので、居室畳数・配置には大きな特徴のない一般的なプランにはなりますが、玄関前に門扉付のプライベート性の高いポーチがあるのは好材料でしょう。

また、それ以上に珍しいのが東面(妻側)の壁の凹凸ですね。外観のデザイン性を高めるためにあえて東面3か所に立地的なマリオンを設置しており、南面にも施されたマリオンなどと共に非常に良いアクセントになってくれています。

外観デザインは次の記事でも追記しますが、この単価帯の物件としてはかなり凝ったデザインを採用した物件で、デザイン面に拘る傾向のあるタカラレーベンさんの数ある物件の中でも特徴のあるものに仕上がっている印象です。

東面は視界条件良好なわりに開口部が限定的なのが残念に感じますが、こういった4LDKではLDが二面採光とならない(LD東側に洋室が配置される)ことも多々あるので、二面採光となっているだけでも良い方と言えます。

坪単価は171万円。駅の南西徒歩7分の地ではエクセレントシティ青砥Ⅱが平均坪単価約220万円で分譲中であることからも分かるように定期借地権物件らしさを感じることはできます。
地代及び解体積立金が月額約148円/㎡かかるのでそのあたりを加味して考える必要がありますが(次の記事でも言及します)、近年は「定期借地権とは言っても所有権物件に比べ1割程度しか安くない」ケースが主流で、どちらかと言うとまだ価格に「定借感」がある方なのかなと。

将来的なリセールなどを考慮すると都心などではないこの地の借地権物件というのはやはり微妙に思いますが、永住を視野に入れることが出来るように平均専有面積を高めているのだと思いますし(所有権だと手が届かない専有面積の広い部屋に手が届くと言うのが定借物件のよくあるメリットとなります。参照:ウエリス武蔵野関町)、前述のようにかなりデザイン性に拘りを感じる物件でこの単価帯の物件にしては差別化要素が豊富な点も良い材料となるでしょう。

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