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シティインデックス千代田秋葉原【値段は高いが管理費はパークワンズの半値以下】6階48㎡5,720万円(坪単価395万円)
2017-10-16

シティインデックス千代田秋葉原。

秋葉原駅徒歩5分(東京メトロ。JR線その他は徒歩6分)、浅草橋駅徒歩6分(JR線。都営線は徒歩9分)、岩本町駅徒歩8分、馬喰町駅、馬喰横山駅及び東日本橋駅徒歩9分の14階建総戸数57戸のレジデンスです。

総武線の高架は近いですが、間には建物が立っているので多少なりとも音を防いでくれそうですし、秋葉原駅徒歩5分前後という利便性の高いポジションながら昭和通りにも清洲橋通りにも面していないポジションはなかなか魅力的なのではないでしょうか。

三菱さんが年初に分譲したザ・パークワンズ第一号物件ザ・パークワンズ千代田佐久間町が至近となる物件で同じコンパクトタイプ中心という共通点がありますね。
※ザ・パークワンズの記事内で「大和ハウスさんの賃貸物件」と言ったのはこの物件のことで、当初の建築主は大和ハウスでロイジェントなどの賃貸になるのかと思っていたのですが、いつのまにか一棟売りされ分譲となった模様です。

こちらは全戸40㎡台で「20~30㎡台+50㎡台」が中心だったパークワンズで結果的に棲み分けされた形にはなるのですが、利便性の高い立地とは言え、総戸数57戸は中小デベが分譲するにしては結構な数であり(ワンルームマンションであれば1.5~2倍の総戸数になるわけですからね)、当初からシティインデックスが分譲を想定して建築していたら全く異なるものとなった可能性が高いでしょう。

ライフも目と鼻の先ですし、はじっことは言え千代田区アドレスなのでこの40㎡台は「おひとり様ニーズ」にマッチすると思われますが、面積帯が近いだけに価格レンジがかなり狭くなっているのが気になりますね。

設計・施工はその建築主でもあった大和ハウス工業です。
賃貸の場合、賃料16~18万円が中心となる高額な賃料となる物件ですし、分譲マンションとしても違和感のないデザインとなっています。

敷地東側及び北側にわりとしっかりと植栽が設けられている点、そして内廊下設計である点も魅力ですね。

公式ホームページ
IMG_3092[1]
お部屋は、48㎡の1LDK、南西角住戸です。いずれの方向も接道していませんが、中層階以上は南も西も視界抜けが出てくるポジションで日照重視の方にとっては魅力でしょう。上層階は抜けているがゆえに線路の影響が大きくはなりそうですが、中層階だとその影響も小さそうです。

間取り的には全戸40㎡台の物件において最も専有面積の大きなものとなります。
近年はマンション価格の高騰で50㎡未満の2LDKが見られるぐらいで全戸40㎡台とは言え、48㎡の1LDKはいかにも大きく、当初から分譲を想定していなかったからこそ生じたプランという感じでしょうか。

この広さの1LDKを設計するぐらいなら住宅ローン控除の適用できる53㎡ぐらいの2LDKの方が遥かにニーズがあるはずですし、少々のチグハグさが「結果的」に生じてしまっています。

また、48㎡という数字ほどの大きさを感じづらい点もちょっと気になります。
廊下の長さは一般的な範疇ではありますが、敷地形状が歪な物件であるのが影響してか柱をあまり上手に逃がせていない物件で、居室畳数は48㎡の1LDKにしては小さめかなと。

洋室は7畳と大きいのですが、柱がカウントされてのものですし、LDKの11.3畳も40㎡台前半の一般的な1LDK並です。

収納は充実している点、浴室に窓を施すことが出来ている点は〇ですね。

坪単価は395万円。40㎡にギリギリのせたぐらいのやや小さめの1LDKはグロスの嵩みを抑えることが出来ているがゆえに低層階でも坪単価400万円を超えていますが、45~48㎡の大き目の1LDKは単価を一回り抑えているようですね。

ただ、全体でみるとさらに小さい20~30㎡台が中心だったザ・パークワンズの平均坪単価約400万円よりも高額になるわけで、平均面積が大きいのにブランド感が上のパークワンズよりも高いというのはいかにも強気な印象がありますね。

良好な立地ですので20~50㎡台のバリエーション豊富なプランを提案出来ていればこのぐらいの総戸数でも売るのは難しくなかったでしょうが、総戸数57戸はなかなか大変そうです。
この価格帯なら賃貸になるお部屋は多くないでしょうし、収入及び属性の似た住民が多くなるのは購入者にとっては良いことかとは思いますが…。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんし、単価帯を考えると水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものも見当たらないのは残念ですが、床暖房はもちろんのこと食洗機もついています。

管理費は258円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですし総戸数50戸を超えているとはいえ全戸40㎡台ですので違和感はありません。というかむしろ若干安い方ではないでしょうか。かなりの小規模だったパークワンズの半値以下になる水準です…。

駐車場は5台と立地・専有面積なりに少ないですが、利用者は多くないでしょうし、この界隈では珍しい全台平置というのは良い材料です。

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