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2017年9月の首都圏マンション発売戸数
2017-10-17

不動産経済研究所の発表によると9月の首都圏のマンション販売は、
発売戸数2,978戸(前年同月比13.0%減)
1戸あたり価格5,824万円(前年同月比4.4%増)
契約率64.9%(前年同月比7.1ポイントダウン)
とのことです。

前月の記事の最後にも言及したように、今年の9月は大型タワマンなどの第1期がありませんでしたし、ここ2~3年は見込み客の集まりが悪いことが影響し、秋商戦の本格化の時期が9~11月から10~12月にズレ込むケースが増えてきているためか、予想通り低調な数字となりました。

ただ、昨年の9月はザ・ガーデンズ東京王子グレーシアタワー二俣川の第1期があったので(これらの第1期(いずれも300戸超)は9月頭に行われており、春から溜めていた潜在顧客が一気に表面化しただけ)、昨年と比べ大きく減少するのは当然ですし、むしろ価格の高止まり感がある中、一昨年より発売戸数を伸ばしているあたりはむしろ大したもんだなと…。

ただ、契約率は一昨年の66%よりもさらに低い数字となりましたし、消費者が価格高についていけていない様子は少なからず伺えますね。マンションにおける「発売」は基本的にある程度見込み客があってのものであり、発売しておきながら約65%しか契約に至らないという数字には、悩んだ末に最後の最後でやめてしまうと言うような消費者の慎重な姿勢が少なからず表れているのかなと。

それで肝心の価格に関してですが、数字自体は前年同月比で微増となり前月とも大きくは変わらないので、特に違和感なかった方もいらっしゃるかもしれませんが、個人的にはかなり意外でした。

なぜなら、7~8月は各月の記事で言及したように23区内湾岸エリアで高額タワマンの第一期が行われており、そういった物件の影響があった結果、相対的にマンション価格の高い「23区内の物件シェアが全発売戸数の5割を超えた」がために平均価格が高くなったに過ぎなかったからです。
今月9月の23区シェアは「4割にさえ満たない」状況で、実際新規の売り出し物件などを見ていても23区内で目立った数の販売を行っている物件はないと感じていたので、平均価格は今年に入ってからの下限水準である5,500~5,600万円程度になるものと思っていたのです。

ただ、その原因を探るべく価格帯別の発売戸数を見てみるとその原因は大方分かりますね。
1億以上の物件の供給戸数、中でも2億台及び3億以上台の物件がいずれも10戸以上と平時よりもかなり多く供給されており、少なからず平均価格を押し上げたようです。
8月は2億以上の物件がたったの2戸しか供給されていなかったのに対して9月は25戸も供給されているわけで、例えばですが「3,000戸の平均価格5,600万円の集団に3億のお部屋を20戸加えると平均価格は約5,762万円まで160万円以上も上昇」しますので、20戸程度とは言え結構な影響を及ぼしていると考えられるのです。

9月の超高額物件としてはザ・サンメゾン表参道プラウド銀座東レジデンス(ペントハウス)、プラウド代官山猿楽町、グランドヒルズ元麻布あたりが挙げられるでしょう。

まぁ、そういった超高額物件の動向を抜きにして、そもそも「1~4月」に比べ「5~8月」は契約率が明らかに高めでしたし、年初から夏前までに値引き販売などを行った結果、在庫の増加を一旦は抑えることが出来ていますので(年初からは大きく減少、全年同月からはやや減少)、デベ的にはこのぐらいの水準を維持していきたい思惑もあるのでしょう。まぁ、今月の契約率を見る限りはちょっと難しいのでは???と思いますけれども…。

9月の主な即日完売物件で目立つのはプラウドさいたま新都心の47戸全戸一括販売でしょうか。
ただ、平均1.19倍・最高3倍という数字自体は大したことはなく、やはり9月に分譲されたプラウド清澄白河ガーデンの48戸全戸一括販売(こちらは流石に即日完売ではないようですが)同様に相変わらず野村さんは50戸前後の物件の販売がとても上手だなと…。

なお、10月についてですが、ザ・タワー横浜北仲パークシティ武蔵小山ザ・タワー幕張ベイパーククロスタワー&レジデンスなどの今秋の目玉となる大規模タワーは11~12月にかけての分譲となり、ホームページ上では10月下旬販売開始(そもそも開始であり締め切りは11月頭でしょう)となっているグレーシアタワーズ海老名も11月にズレ込む可能性が少なくないので、低調な数字になるかもしれませんね。

大規模物件はなくとも10月末にかけて新規物件の発売がボチボチ増えてきているので、それがチリツモ的にどこまで伸びるかがカギでしょう。
大規模物件の影響で数字に歪みが出ない分、ある意味参考にしやすい数字が出るかも???

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