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プレシス田端ブラン【むしろ尾久だよね】8階73㎡5,670万円(坪単価258万円)
2017-10-22

プレシス田端ブラン。

尾久駅徒歩5分、田端駅徒歩13分の15階建総戸数55戸のレジデンスです。
プレシス田端はブランとノワールの隣接する2物件で構成されており、その明治通り沿いの2物件構成(2棟構成)という点は最近紹介したばかりのイニシア田端ツインマークスに酷似しています。

イニシアは2物件合わせても総戸数52戸しかなく、「2物件とすることで東京都の駐車場附置義務条例の適用を回避していた」のですが、こちらはイニシアよりもかなり大きな物件で敷地を2つに分けて2物件としても条例を回避することは出来ていないようです。

そういう意味では、無理なく1物件と出来る敷地形状なのに2物件に分けていることが不思議に感じたりもするのですが、駐車場附置義務計算には「緩和係数」があり、その緩和係数は延床面積6,000㎡未満の時に使用できる決まりになっていることから、ここは2物件に分けることで緩和係数を使える1物件あたり6,000㎡未満に抑えているのではないでしょうか。

さて、立地に話を移しましょう。
物件名は「田端」ですが、最寄駅は尾久となります。アドレスも荒川区西尾久ですし、このポジションで「田端」はどうなのか?と思ってしまうのですが、確かに周辺を見渡すと「田端」と名のついたマンションが多いですね。
尾久ってかわいそう…(汗)。

先行して分譲中の尾久駅前物件、アネシア東京尾久は駅距離のわりには盛り上がっていない印象ですし、上野東京ラインの開通で利便性が高まったわりには未だに地味な印象があるのですが、田端駅の徒歩13分よりも尾久駅の徒歩5分の方が魅力が高いと感じるぐらいで(むろんその方の行動範囲によりますけれども…)、距離のある田端をそこまでアピールする必要があるのかなと…。

ちなみに、尾久駅は駅前が栄えていないので駅からの道程にはスーパーはありませんが、この物件の場合、目と鼻の先にオリンピックがあるので買物も便利でしょう(近年はどこでもネットスーパーが利用出来ますのでそういった面はあまりこだわる必要がないとも思っていますが…)。

公式ホームページ
IMG_3101[1]
お部屋は73㎡の3LDK、南西角住戸です。明治通りの向かいは12階建、西側さくら通りの向かいは10階建のマンションがあるので、視界抜けは今一つですが(南西方向は抜けそうです)、中層階であれば日照的には何ら問題ないでしょう。

間取り的には物件内で最も日照時間の長いポジションということで最も専有面積の広い提案がなされています。

最も広いと言っても73㎡ですので、プレシスらしさを感じる面積を絞ったものとなりますが、玄関廊下をほぼ一直線とし(微妙にクランクさせてプライバシー面に配慮しているのは素晴らしいですね)、効率性を高めているので、有効面積はまずまずでしょう。

ただ、LDの入口ドアがかなり玄関寄りにあるので、まとめて14.3畳表記がなされたLDKはLDだけだと実質10畳に満たないぐらいしかなく不思議なほど小さめですね(この広さの3LDKであればLDだけで12畳以上あることも珍しくありません)。
特に収納が充実しているわけでもないですし、洋室が大きいわけでもないので、もう少しLDの畳数を確保出来ていてもおかしくないのです。

また、LDは、奥行のあるバルコニーに面しているのは良いですが、西側に開口部を設けることが出来ていないので角住戸感が薄くなってしまっていますし、南側開口部が細切れの2つに分かれてしまっているのも残念です。

もともとプレシス(一建設)さんは開口部を重視しないデベロッパーですので、そもそもの期待値自体が低いのですが、そこをベースにしたとしてもこの開口部は地味に感じますし、残念ですよね…。

坪単価は258万円。同階水準の角住戸で比べるとイニシア田端ツインマークスよりも少し高い設定です。同じ明治通り沿いで環境面の差はほとんどありませんが、尾久駅徒歩5分という駅までの距離感が反映された結果でしょうか。
だとすればやはり物件名は「尾久」なのではないかとも思いますけれども、ウェブ検索で見つけてもらうことを想定すると「田端」が入っている方が良かったということなんでしょうね(あくまで新築分譲時の話)。

ちなみにアネシアは平均坪単価約260万円ですので、平均が230~240万円と思われる当物件よりは一回り高くなります。日常使いは尾久駅ながら、場合によっては田端駅も利用したい方にとっては魅力を感じやすい価格帯ではないでしょうか。

プレシス田端ノワール【約70㎡でこのLDは小さい】2階70㎡4,590万円(坪単価218万円) | topページへ戻る | 西新宿駅マンション価格年表

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