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プレシス田端ノワール【約70㎡でこのLDは小さい】2階70㎡4,590万円(坪単価218万円)
2017-10-23

お次は、同じプレシス田端ですがノワールです。

設計はオーエーシー設計、施工は南海辰村建設で2物件共通となります。

プレシス(一建設)はもっとマイナーなゼネコンを起用するケースが多いので、改めてちょっと調べみましたが、プレシス横濱山下町で起用して以来でしょうか。

南海辰村建設は大津の件で悪い形で有名となってしまってしますが、その件に関してコメントしたザ・パークハウス東銀座を含め近年はザ・パークハウス、ブリリア、パークホームズなど大手デベ物件の実績が目立ち、その事件の影響は首都圏では感じにくくなっています。

デザインに関してはイニシア田端ツインマークスのように2棟がシンメトリーにはなっていませんし、ブラン(白)とノワール(黒)と名付けられているわりにはそんなに白黒しておらず普通な感じなのですが(エントランス周りは一応そんな感じなのかな)、特段デザインに拘ることのないプレシスシリーズですので違和感はありません。

なお、イニシア同様明治通りの拡幅に対応するため、通り沿いの敷地の一部が収用される予定で、それを加味し、エントランス前にゆとりある空間が広がっています。
イニシアは収用される可能性のある部分に駐車場があったので、収用された場合、駐車場がなくなってしまいますが、この物件の駐車場は敷地北側にあるのでその心配はないでしょう。

前回のプレシス田端

公式ホームページ
IMG_3102[1]
お部屋は70㎡にわずかに満たない3LDK、南西角住戸です。西側はブランが至近距離で隣接していますが、南側は明治通りなので、低層階でも圧迫感等はなく日照的にも悪くないでしょう。

間取り的には同じ南西角ということで先ほどのブランのプラン(ブランのプランってややこしいな…(笑))と共通点が数多くあります。

柱位置や玄関位置、また、廊下の配置もほぼ同じですし、角住戸ながら洋室3室中1室が行灯部屋というのも同様ですね。

ただ、あえてこの似たプランを取り上げたのには理由があります。西側開口部が不可解なのです。

こちらのプランは西側が至近距離でブランに塞がれるわりには西側開口部が充実している印象があるのですが、その一方で、先ほどのブランの南西角住戸は、西側がさくら通りで向かいのマンションまでこちらよりも遥かに距離が確保されているにもかかわらず開口部がかなり制限されているのです。

ブランの南西角住戸のLDにも西側に開口部を設計して欲しかったですし、このブランとノワールの距離感だとむしろこのノワールの南西角のLDには西側開口部はいらなかったような気さえするんですよね。
まぁ、お見合いが嫌ならカーテンを閉めればいいだけの話で、個人的には通風面などを考慮すると開口部があるに越したことはないと思ってはいるのですが、この距離感で開口部がここまで設計されることは少ないです。

なお、LDと洋室3にかけてはやはり連窓サッシを採用していて欲しかったところですが、プレシスは連窓サッシの導入に積極的ではないですし、先ほどのブランの横長リビングでさえサッシが細切れになっているぐらいですのでここが連窓サッシにはならないのは当然でしょう…。

むしろサッシ云々よりもLDの小ささが気になるかもしれません。
約70㎡の3LDKなのでLDだけで10畳以上楽々確保出来ているのが普通なのですが、LDKで11.5畳と異様にLDが小さいプランニングとなっています。多少洋室が広めですが、特段どこかに無駄があるわけではなく、そのあたりもちょっと不思議に感じるプランですね。
面積自体は近年のトレンド通りでもプラン内容はトレンドとは大きく異なることに注意が必要でしょうか。

坪単価は218万円。西側がお見合いということで物件内では下限に近い水準となります。
前回の記事で書いたように利便性はなかなかに高いポジションなので、そのあたりを重視する方にとっては価格とのバランスの良さを感じることが出来るのではないでしょうか。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなど、坪単価200万円ちょっとの価格帯のお部屋にとっては特に魅力的なものがそろっています。
なお、床暖房は一般的なガス温水式でなく電気式となります。
プレシスシリーズはこれまで基本的に電気式が採用されていたのですが、年初に分譲されたプレシス調布ヶ丘はガスだったので、今後はガスが増えてくるのかと思いましたがそういうことでもないようです。

管理費はブランが256円/㎡、ノワールが253円/㎡で、スケールの劣るノワールの方が若干ですが安いようです。機械式中心とは言え、ブランの方が駐車場(収入)が多いからかね???これもちょっと不可解…。

イニシアの記事でも書きましたが、そもそも駐車場条例を考慮することなく1物件(1棟)としていればエレベーターは1基で済んでいたと思うので、メンテナンス代などが浮く分管理費はもっとお安く出来たでしょうね。

駐車場は、ブランは全11台、ノワールは全4台でいずれも身障者用1台のみが平置となります。

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