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ザ・パームス調布マノアーガーデン【非常に中小らしい価格設定】5階79㎡5,318万円(坪単価224万円)
2017-10-25

ザ・パームス調布マノアーガーデン。

西調布駅徒歩9分、京王多摩川駅徒歩12分、調布駅徒歩20分の8階建総戸数162戸のレジデンスです。

調布駅まではかなり距離がありますが、自転車を使えばあっという間ですし、最寄駅の西調布駅まで10分圏内と言うのは悪くないでしょう。また、目の前がローソンなのも魅力ですね。

一方、けして駅近物件とは言えないながらも周囲に会社や工場などが多いのはちょっと残念でしょうか。
用途地域が準工業地域であっても再開発等々で周囲が住宅ばかりとなっているエリアも中にはありますが、どちらかと言うとここはその用途地域通りという印象のポジションになります。

ただ、鶴川街道及び品川通りからはしっかりと内に入ったポジションなので「音環境」は問題ないですし、多摩川まで徒歩11分という自然の豊かさも当物件の長所の1つではあるでしょうね。

ちなみに、調布駅の再開発などの影響もあり、調布駅から徒歩20分圏内までを含めた広範囲のエリアには近年数多くの分譲マンションが誕生していますが、この東宝調布スポーツパークの北側となるエリアには2011年のイニシア調布以来分譲マンションが供給されておりません。

公式ホームページ
IMG_3108[1]
お部屋は敷地南端のルーセントコートの80㎡弱の4LDK、西角住戸です。北西方向には6階建のサンアリーナ調布がありますが、敷地南西端のこの住戸位置からならばほとんど影響がなく、5階ならば日照だけでなく視界抜けも十分なポジションとなります。

間取り的には、日照時間の長いポジションゆえに物件内では広めのものにはなってはいますが、80㎡に満たないながらも4LDKが採用されており、駅距離のあるポジションであることを加味すると「かなり中小デベ感の強い」プランニングになっていると言えるでしょう。

大手デベ物件ならばグロスの嵩みが中小デベ物件ほどは販売面の障害とならないので駅距離がある立地を逆手にとって広めのワンランク上のゆとりあるプランを提案することも珍しくないのですが、やはり中小デベ物件で6,000万円近い価格を設定するのは厳しいということなのだと思います(この物件にもあるルーバル付の上層階特殊住戸ならばハードルはそこまで高くはないが、こういった低層階にもある基本的なプランに専有面積の大きなものを設定するのは大変ということ)。

まぁ、そういう意味では違和感のない予想通りの面積設定とも言えるのですが、数字から受ける印象上の問題もありますしギリギリでもいいから80㎡を超えて欲しかったというのはありますね。

スムログのちょっと得するマンション選びで言及していますが、「価格の千の位」と「専有面積の十の位」の数字はとても重要です。基本的には不動産は「単価」で判断するものですが、一般の方の中にはそういった視点に欠ける方もいますので、単純に表面上の数字が与える印象も結構大切なのです。

スムログ「ちょっと得するマンション選び」部屋数と専有面積の適切な関係

さて、話をこの間取りに戻しますが、そんな狭小4LDKであっても柱の食い込みは少ないですし、角住戸にしては玄関廊下がかなりコンパクトに出来ている点は評価して良いでしょう。

LDは角位置(二面採光)でなく、連窓サッシも採用されていないということで角住戸らしい広がりや開放感が得にくいのは残念ではあるのですが、この廊下の長さで洋室2室と洗面所をノンリビングインと出来ているのは悪くないですし、70㎡台の4LDKながらLDを11畳確保出来ているのも良いと思います。

収納及び洗面浴室にも違和感がありませんし、限られた専有面積を上手にやりくりしている印象のあるプランとなります。

坪単価は224万円。低層階中住戸でもほんの一部のお部屋を除き坪単価200万円を超えた価格設定となっており、究極的に中小デベ物件らしい値付けになっていると思います。

さらに上のルーバル付のプランでさえもこのお部屋と大差ない単価設定で専有面積が大きくなることによるグロスの嵩みを回避すべく広い部屋(つまり条件の良い部屋)ほど単価が伸びにくい構図となっているのです。
大手デベはそのブランド力や安心感などを武器に中小デベよりもお金に糸目をつけない層を確保しやすく、なかなかこういった価格設定にはなりにくいというわけです。

最寄駅は異なりますが調布駅からの距離感に近いものがあり、なおかつ多摩川に近い立地条件にも共通点のあるパークホームズ調布桜堤通りは平均坪単価約190万円と分譲時期が影響し当物件よりも安い水準でしたが、単価のレンジは150~230万円台までと非常に幅広いものになっていたので、平均単価でなく個々のお部屋の単価で比較するのが望ましいでしょうね。

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