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ザ・パームス調布マノアーガーデン【自主管理公園に面した豊かなエントランス】1階67㎡4,208万円(坪単価207万円)
2017-10-25

続けて、ザ・パームス調布マノアーガーデン。

設計・施工は長谷工で直床となります。
直床も気にはなりますが、このスケール・価格帯の長谷工物件ならばマストっちゃマストですし、むしろ東京都マンション環境性能表示の「建物の長寿命化」の★が1つの方が気になるかな…。

直接的な原因までは分かりませんし、近年は建築コスト高騰の影響があるのかひと頃よりもこの環境性能表示の★の平均的な獲得数自体が減っている印象でこの物件に限ったことではないのですが、★2つは獲得して欲しかったところです。

ただ、デザイン監修にはザ・パームス千駄ヶ谷御苑の杜や三井ガーデンホテルなどの実績もあるコイケデザインワークスを起用しており、大規模物件らしいインパクトのある外観及びランドプランを実現している点は評価できるのではないでしょうか。

敷地面積約5,700㎡を有すると同時に空地率も約56%を実現しており、数字的にも8階建の物件にしては良い印象があるのですが、敷地北側エントランス手前に施された木々の美しい自主管理公園のインパクトはかなりのもので、この界隈の物件の中ではかなり目立つ存在となりそうです。

共用施設もシルクフォレストラウンジ(屋内ラウンジ)、アフタヌーンガーデン(屋外のラウンジ)、ピクニックテラス(パーティールーム)、リラックスライブラリーなど充実したものと出来ており、総戸数162戸というスケールなりの差別化が図られている点も好印象です。

このようなスケールがありながらもディスポーザーがないのは残念ですが、スケールを有しているがゆえに管理費は186円/㎡とリーズナブルな水準に抑えることが出来ているのも良い材料でしょうか。

前回のザ・パームス調布マノアーガーデン

公式ホームページ
IMG_3109[1]
IMG_3110[1]
お部屋はグレースコートの67㎡の3LDK、南東向き中住戸です。正面方向はメグミルクの首都圏西支店ですが、低層建な上、当物件側には駐車場などがあり建物までの距離はかなり確保されているので、1階でも日照は問題ありません。

間取り的には中住戸なりに面積を絞ったプランでやはり中小デベらしく70㎡に満たないものとなるのですが、25㎡を超える大きな専用庭がある点は少なからず魅力と言えるでしょう。

雪印もこの物件の敷地(もとは全農パールライス工場跡地)同様にマンションなどになる可能性もなくはないので、将来的な保証はありませんが、このレベルの日照の得られる専用庭付プランというのはけして多くはありません。

ただ、せっかくこのような奥行のある専用庭に面しているのであればLDと洋室3に跨る連窓サッシが採用されていると良かったように思いますし、洋室3の引き戸がウォールドアのような完全開け放つことが出来るものとなっていないのも残念ですね。

その他専有部についてはごくごく一般的な田の字プランという印象になります。
専有面積に占める居室畳数割合は73.6%((11.0畳+3.3畳+6.2畳+5.1畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷67.33㎡)と平均よりも少し高めの水準で、無駄が少なく収納とのバランスも上々でしょう。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は207万円。専用庭付ということで2階住戸よりも若干高くなり物件内の下限でこそありませんが、前回の記事で書いたように非常に単価レンジが小さくなった物件で採算面の厳しさを感じずにはいられませんね。
総戸数162戸というかなりの数を販売しないといけない物件ですので、本来であればもう少しパンダ的な値付けのお部屋を設けたいところでしょうが、上限単価に限界(このエリアで240万円超えは厳しいでしょうか)があるためか、下限で勝負することが難しくなっているように見受けられます。

設備仕様面は、上でも述べましたがスケールがあるにもかかわらずディスポーザーがないのは残念です。食洗機はついていますが、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどの高級感のある仕様はありません(価格帯的に当然のことで違和感はありません)。

駐車場は全71台(他身障者用及び荷捌き用)で機械式が中心になりますが平置もあります。

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