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ジオ南青山【南青山4丁目×ルーバル付超ワイドスパン】5階83㎡17,500万円台(予定)(坪単価694万円)
2017-11-01

ジオ南青山。

表参道駅徒歩8分の6階建(建築基準法上は地上5階地下1階建)総戸数25戸のレジデンスです。

青南小学校から北東、青山霊園との中間付近の南青山四丁目の落ち着いた立地に誕生する物件です。リストランテ濱崎の斜向かいとなりますね。

南青山5~6丁目のザ・パークハウス南青山やプレミスト南青山ほどは駅に近くはないので、電車を頻繁に利用したい方からするとそれほど好条件とは言えませんが、逆に言うとそれを除けば非常に魅力の高い立地条件と言えるのではないでしょうか。

周囲はマンション自体が少なく、5階建の当物件は周囲の建物から頭1つ抜けた感じになり、低層階でも日照良好、上層階だと眺望まで望むことが可能となります。南傾斜のポジションなので尚更ですね。

面積帯は49~87㎡(しかも80㎡超は数戸のみ)という感じで、この立地にしては面積を絞ってきた印象があるのは事実で、グロス価格が比較的抑えられた物件となっていることから、グレード感(単価は同じでも1億台中心の物件と2億台中心の物件とではグレード感に大きな開きがあるのが普通です)をどこまで追求しているかが少々気がかりではあるのですが、デザイン面は小規模なりにかなり力の入ったものとなっているようです。

※昨年、阪急不さんは元麻布で首都圏初のジオグランデ元麻布を分譲しており、この物件も立地からすると当然にジオグランデになるのかと思っていたのですが、違うんですね…。
なぜなのでしょう???元麻布よりも仕様などを落としているとしたらそれは残念ですが…。

近隣のホテルフロラシオン跡地にはかなりスケール感のある物件が誕生することが確実なので、スケール感や派手さ(分かりやすさ)を重視する方には向かない物件ですが、ジオグランデでも納得できるぐらい立地・仕様共に見所のある物件ではあると思いますね。

公式ホームページ
IMG_3119[1]
お部屋は83㎡の3LDK、北東メインの三方角住戸となります。北東はエントランス側(道路側)で、3~4階ぐらいまでは道路の向かいの前建の影響が少なくありませんが、この5階レベルになると前建の影響が少なくなり、視界抜けも出てきます。

当物件は真反対の南西向きが中心となる物件でこのお部屋は本筋からは外れた位置づけになるのかもしれませんが、そんなポジションゆえか一際ワイドスパンとなっていますし、この階でも南東方向には東京タワーが望めるかな???

東京タワー方向には広大な青山霊園などが広がっているので、障害となる建物は少ないです。青山霊園の手前には9階建の南青山マスターズハウスが屏風のように広がってはいますが、こちらよりも標高にして約10m低いポジションですので、この階であれば東京タワーを望むための障害にはならないでしょう。

さて、肝心の間取りに戻ります。
物件内で最も大きなプランでこそありませんが、これでも大きな部類となるプランですので、そういう意味では少々の物足りなさを感じますね。

浴室を1620、主寝室を7畳とするなどLD以外の部分に高額物件なりのゆとりを設けているがゆえと言うのはあるでしょうが、83㎡の専有面積がありながらLDが12畳しかないのは寂しい印象が強いですし、キッチンが半独立型で横並びの位置関係になっているのも空間的な広がりからするとマイナスです。

LDは幅広の開口部を有していますし、窓の先にはルーバルがありますので、12畳という畳数以上には広がりがあるのでしょうが、LDに隣接する位置に引き戸となったリビングインの洋室が存在しているわけではなく、来客時などに16~17畳の空間を生み出すことが出来ないのも残念でしょう。

なお、玄関廊下の配置はいわゆるリビングスルー型というものになります。
玄関⇒廊下⇒LD⇒廊下⇒ベッドルームとなり、廊下が2つに分断されたプランということですね。

このような超ワイドスパン物件では専有部形状的に、1つなぎの廊下、はたまた多くのベッドルームがリビングインとなるようなプランニングを採用するのは難しく、こういったリビングスルー型が多くなります。

けして専有面積にゆとりあるタイプではなく、わりと優雅に廊下に面積を割いてしまっている印象はあるのですが、ルーバル側に開口部が設けられた明るい廊下はとっても素敵です。

ルーバルの先にはプランティング(屋上緑化)がなされ緑が望めるのも魅力でしょうね。

柱の食い込みは気になりはしますが、致命的なレベルではなく、及第点はあげられるでしょう。

坪単価は694万円。大差ない専有面積でも南西向きの最上階住戸は2億超えとなりますので、南向きに拘る必要のない方には悪くない水準と言えるでしょうか。
「広々LDの2LDK」が簡単なリフォーム等では実現不可能で潰しが効かないのは残念な材料にはなりますが、ある程度の人数のご家族で住むには適した印象のあるプランで、物件内では条件のわりに価格がこなれている印象のあるお部屋となります。

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