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ジオ南青山【一邸の屋敷のようなマンション】3階65㎡12,500万円台(予定)(坪単価635万円)
2017-11-01

続けて、ジオ南青山。

設計及びデザイン監修は日建ハウジングシステム、施工は奥村組です。
ジオグランデ元麻布は設計(意匠)に日建ハウジングシステムを起用した上で、さらに隈氏を招聘する力の入れようだったことを考えると、こちらはやっぱり「グランデ」ではないんだな…と思ってしまったりもするのですが、今年8月に竣工済の外観を見ればその思いの大半は消えてしまうでしょう。

「そのレジデンスは一邸の屋敷のように」

そのキャッチフレーズからも伝わってくるように、もの凄いお金持ちの方がこの地に「個人宅」を立てたかのようにも見える外観を採用した異彩を放つ物件となります。

そこを狙ったかどうかは分かりませんが、マンションとしては小規模でも個人宅としては超大規模と言えるスケールがあるわけで、何かこのようなデザインになるとよりスケールがあるように錯覚してしまうというかなんというか、そんな上手さも感じることの出来る物件です。

接道していない南西方向からの佇まいはいわゆる普通のマンションという感じでこの価格帯なりの高級感までは伝わってきませんが、北東側(エントランス側)の大庇と石積み、そして質感の良い外壁と壁面緑化が生み出すシンフォニーは絶品でしょう。

惜しむらくはひいた視点から物件の全体像を見ることのできるポジションがないことですね。ホームページや広告では北側(エントランス側)からの全体像が使われており、実際、こちらからの眺めは非常に素晴らしいものだと思うのですが、北側道路(私道なんですね…)が細く、イメージCGのような物件の全体像を実際に望むのが難しくなっています。
道路が細いがゆえに道路上からは必然的に物件が近くなり、近い位置から凝視していてもあまり怪しくない(笑)というメリットはありましたが…。私、凝視しました(汗)。
※完成売りなので既に実物が見られます。

なお、敷地は南西傾斜となっており、北東側エントランスのある部分が建築基準法上の1階(住戸表記は「20×」)となり、南西向きにはいわゆる地下住戸が存在した物件となります。

エントランス自体も北東のグラウンドレベルから少し掘り下げた位置にあり、階段を数段降りてのアクセスとなりますが、2層吹抜、かつ、ガラス面の多いデザインとなっており、まったくもって総戸数25戸の「それ」ではないですね。

前回のジオ南青山

公式ホームページ
IMG_3120[1]
お部屋は65㎡の2LDK、南西向き中住戸です。建築基準法上の2階住戸で南西側は接道もしていませんので視界抜けこそありませんが、南西側隣接地はさらに下傾斜している影響で、圧迫感は皆無、かつ、日照良好なポジションとなります。

間取り的には内廊下物件で頻繁にみられる「ベッドルーム1つが行灯部屋、かつ、リビングイン」となったタイプとなります。

65㎡もある2LDKのわりにはLDが11畳と若干小ぶりではあるのですが、キッチンは4畳近くもありますし、充実した収納も施されているので違和感はないでしょう。

見ての通り柱の食い込みも少なく、玄関廊下もコンパクトな効率性的にも悪くないものとなります。

ただ、残念なのは開口部でしょうね。前述のように内廊下物件の2LDKではベッドルーム1室を行灯部屋とするのは非常にオーソドックスな設計で、それと同時にスパンがこのような最低限のものになるのも当然のことではあるのですが、このスパンだったとしても努力次第で開口部はもっと大きく出来るわけで、連窓サッシが採用されていない幅狭の開口部は残念です。
なお、最大天高は2.6mですし、下り天井も目立たない物件なので、三次元構造的には良い部類の物件にはなります。

バルコニー手摺は外観デザインからも分かるように手摺上部のみがガラスとなったタイプで、前建とのお見合い面にも配慮しているようですので、その分開口部をもっと大きくして開放感を高めて欲しかったですね。

なお、南西面が雁行設計になっていることも影響したのかもしれませんが、バルコニーをしっかりと独立させた設計(ペラボーでつながっていない)となっているのは素晴らしいですね。

坪単価は635万円。日照良好な南西向き、かつ、物件内では小ぶりな面積となることも影響してか中層階の中住戸という条件からするとやや強めに感じる単価設定となっています。先ほどのお部屋に比べると割高感が出てしまいますが、このご時世であればこの単価水準となることに違和感はなく、この界隈でこのぐらい良好な南面条件を有している物件というのは数少ないのでニーズは十分にありそうですね。

設備仕様面は、食洗機、水回りのシーザーストーン天板仕様、トイレ手洗いカウンターなどはもちろんのこと、廊下、洗面、トイレ床のタイル貼、LD及び主寝室のビルトインエアコン、さらに玄関の折り上げ天井などそれなりのものとなっていますが、小規模とは言えこの価格帯でディスポーザーがないのは面食らいました…。この規模なので各階ゴミ置場もないですし、非常に残念ですね。

お金持ちは「個人宅」でもディスポーザーあったりするのに(汗)。
他はグランデでも特に違和感がないだけにディスポーザーなしにしたからグランデはやめたのかと思ってしまうレベルですね…。

管理費は465円/㎡。総戸数25戸ながら内廊下、コンシェルジュサービス(8~13時のみ。管理人が対応する形)もあってのこの単価はリーズナブルな方でしょう。ディスポーザーをなくしただけのことはあるということかね…。

また、こういった好立地の小規模物件にはありがちですが、ウィークポイントの1つとして駐車場が挙げられるでしょう。
駐車場は身障者用1台(平置)を含む全7台(残りは機械式)で上層階の高額住戸から順番に優先権が付与されているので、80㎡以上のお部屋でない場合、借りられる可能性は非常に低くなります。

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