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西新宿駅マンション価格年表
2017-10-22

本日の「駅別マンション価格年表」は、西新宿駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「西新宿駅マンション価格年表」
2008年度(206万円,14.94年)
  コンシェリア西新宿タワーズウエスト(9分、440万円)
2009年度(205万円,14.70年)
  該当なし
2010年度(233万円,12.79年)
  該当なし
2011年度(223万円,15.34年)
  ザ・パークハウス新宿タワー(6分、324万円)
  ブランズ西新宿(5分、286万円)
  ジオ西新宿ツインレジデンス(6分、262万円)
  パークリュクス西新宿(6分、266万円)
  プレミスト新宿都庁前(11分、291万円)
2012年度(227万円,15.64年)
  レジデンシャル中野坂上(12分、273万円)
  パークタワー西新宿エムズポート(4分、260万円)
2013年度(228万円,15.72年)
  該当なし
2014年度(257万円,16.32年)
  リビオ新宿ザ・レジデンス(8分、328万円)
  ロイヤルシーズン新宿柏木(9分、327万円)
  ザ・パークハウス西新宿タワー60(9分、356万円)
2015年度(292万円,15.89年)
  該当なし
2016年度(295万円,16.10年)
  該当なし
2017年度(9月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  該当なし

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

西新宿駅の価格推移(グラフ)
nishishinjyuku.png

【概要(中古)】
西新宿駅、違う言い方をすると新宿駅西口徒歩圏エリアの分析となります。
新宿駅徒歩5分圏内にはほぼ分譲マンションは存在せず、西新宿駅から西新宿五丁目駅・中野坂上駅・大久保駅などに向かうエリアにあるマンションで成約事例が構成されています(ワンルーム投資マンション除く)。

年によっては成約事例が20件程度のときもありますし、そんなに分譲マンションが多いエリアではありませんので、もう少しグラフが上下動するかと予想していたのですが、案外きれいなグラフとなっており、結構安定していますね。

2011~2012年度は下落幅が大きい印象もありますが、平均築年数が高まってのものなので、数字ほどは下落していませんし、違和感はありません。

「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約148%と、同期間の都区部の上昇率約128%よりもかなり大きくなっており、外国人投資家人気などが強く反映された結果という印象もありますが、そのように2011~2012年度は平均築年数が上昇し大きく下落した時期だったので、「250⇒340」の136%ぐらいで見ておくのが自然なのかなと。136%でも十分大きいですしね。

ちなみに、セントラルパークタワーラ・トゥール新宿は住友さんの高級賃貸で基本的には賃貸物件ですが、地権者住戸も存在しておりそういったお部屋がボチボチ中古で取引されているので、中古成約事例の中にはそれらも含まれています。

【概要(新築)】
上でも書いたように基本的には新宿駅西口徒歩圏エリアの物件が多いのですが、新宿駅まで徒歩9分のブランズ西新宿を除くといずれも徒歩10分超(同じ山手線外側エリアでも代々木駅側や南新宿駅側はボチボチ新宿駅に近い物件がありますが、今回は西新宿駅なので表示していません)、そして、ほとんどの物件が「駅間」的な立地となるので、西新宿駅に限らず最寄駅まで徒歩5分圏内となるものは数少ない状況となっています。

そんな中、パークタワー西新宿エムズポートは駅徒歩4分で一際目立ちますが、約70年の定期借地権物件でしたので、価格はかなり控えめでしたね。

スムログでも取り上げたように成子天神内(ほぼ一体化しています)にある有難い物件で、定借と言え希少性は抜群ですね。

スムログ名作マンション訪問【中野坂上+西新宿界隈】
※上で名前があがっているマンションをいくつか掲載しています。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ13~16年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「68%~74%」の水準と計算出来ます。
ここ2年の中古を坪単価330万円・平均築年数14年と想定し330万円を72%で割り戻すと約460万円にもなりますね。

そもそもの計算の基となっている年2%の減価は東京都全体の実績から推定した数字で、こういった都心エリアではこれまでの経験上1.5%ぐらいの方が最もらしい数字となることから、14年=79%で割り戻してみましたが、それでも約420万円で少々高い印象があるのかなと。

タワマンばかりであればこの数字でも納得ですが、そうではないですしね。
ちなみに2011年に分譲されたザ・パークハウス新宿タワーは20階建でタワマンとしては低く、そのフォルムからもタワマン感は高くはありません。

※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
ザ・パークハウス西新宿タワー60は2014年の分譲ですが、工期の長くなる60階建ということで最近ようやく竣工しまもなく引渡しという状況です。
既に中古の転売部屋が多数出ていますが、分譲時の相場は今ほど高くはなかったためか、中にはそこまで欲張っていない印象を受ける価格設定のお部屋もありますね。

分譲時は中国系投資家などを中心としてかなりの数の投資家による購入があった物件で、「その方々がこのタイミングで手放すか手放さないか」は今後の我が国のマンション市況を占う上で非常に参考になる情報となりますので、注意深く見ていきたいと思っています。

近年の中古市況からすると西新宿タワー60の未入居住戸は「新築と同等」になりますので、前述の計算によると優に400万円超で成約してもおかしくない計算になるのですがはたして…。

分譲時の価格なりの高級感でしかないため、坪単価400万円超にしては高級感が今一つと感じる方もいらっしゃるでしょうし、周囲の後発物件との兼ね合いで「希少性が今よりも落ちることがあっても高まることはない」とも思うので、そのあたりがどう価格に反映されるのかにも注目したいですね。

話がタワマンばかりになってしまったので、ノンタワマンにも少し言及しておきましょう。

中古で狙うことを前提とするのであればノンタワマンの方が目に優しい価格になっていることが多いエリアですし、中野坂上寄りに行くと一般的なイメージ(?)以上にノンタワマンが多く、特に神田川(桜並木)にほど近い物件は、利便性の高い都心エリアながらも環境的な魅力も両立させることが出来ているのも大きなポイントと言えるでしょうね。

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