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ファインスクェア新横浜【管理費が凄いことになってる…】6階53㎡4,188万円(坪単価261万円)
2017-10-23

ファインスクェア新横浜。

新横浜駅徒歩6分(市営地下鉄。JR線は徒歩7分)の10階建総戸数43戸のレジデンスです。

新横浜駅から日産スタジアムに向かう中途、駅にほど近いポジションに誕生する物件となります。

この物件はそうではありませんが、近隣の新横浜駅前公園沿いを中心として非常にマンションが多いエリアとなっており、この物件はその中では駅に近い方となりますね。

レアシス新横浜パークフロントの記事で書いたように「新横浜駅前公園向き=北西向き」となるのが普通で、そちら向きの物件は日照面からすると芳しいものとは言えないのに対して、この物件は南東方向道路の向かいのタワーパーキングを除くと、この界隈の物件にしては囲まれ感が少なく日照の得られるお部屋が多い方かと思います。

先日ご紹介したミオカステーロ新横浜Ⅳ周辺の新横浜1丁目エリアも同様で新横浜駅の分譲マンションは同じような高さのものが近い距離で隣接しているケースが非常に多く、眺望どころか日照の得られないお部屋が少なくないのです。

設計はクレオ、施工は多田建設です。

デザインに関しては、ホームページ上の夜間の外観イメージが「全室の灯りをつけたもの(竣工間際にテストで全室の灯りをオンとした際のイメージ)」になっていることに注意が必要でしょう。
それ自体は素敵なのですが、引渡後はそのようになることはありえません(全室にオレンジ色の暖色系の灯りが同時につくことはありません。むろん留守の部屋、LDのみ点灯しているケース、はたまた寒色系の電球を使うケースも)。

30~50㎡台のコンパクトタイプで構成された総戸数43戸ということでどちらかと言うと小ぶりなマンションになりますし、昼景はいたって普通のマンションですね。

ただ、エントランスはライティングが美しいですし(こちらはこのイメージ通りになることでしょう)、この界隈としては珍しい内廊下設計を採用している点は評価出来ますね。

公式ホームページ
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お部屋は53㎡の1LDK+S、南角住戸です。南東側は前述の通り道路の向かいにタワーパーキングがあるので、視界及び日照が妨げられますが、南西はタイムズ(時間貸平置駐車場)ですし、南方向も中層階以上であればスケートセンターの影響がなくなってくるポジションとなりますので、日照時間は十分でしょう。

間取り的には、ギリギリ住宅ローン控除を満たす大きさにしたと思われる(登記面積は建物完成までは確定しませんので、そのあたりはしっかりとデベに確認する必要があります)プランニングなので、実質2LDKとしては小ぶりなものにはなりますが、玄関位置に優れたタイプで有効面積はまずまずではないでしょうか。

トイレの位置がプライバシー的には微妙ではあるのですが、このような広がりのある玄関はこういった面積帯のプランではなかなか見ることのできないもので好感が持てます。

けしてスケールある物件ではないことも影響してか柱の食い込みはわりと目立つものとなっていますし、LDの入口付近に実質的な廊下部分が大き目に混入している点にも注意が必要ですが、洋室1の引き戸を開け放つと約17畳の広々とした空間が生まれますし、専有面積からすると広がりを感じやすい設計になっている点は評価出来ますね。

坪単価は261万円。30㎡台のさらにコンパクトなプランだと同階でも1割以上高い水準となっており、面積が大きいことを考慮してはいるようですが、南向きであることが価格に大きく影響するような面積帯でもありませんし、既に価格そこそこ上昇していた時期に分譲されたレアシス新横浜パークフロントが平均坪単価約210万円、こちらよりも駅距離があるとはいえ、同時期分譲のミオカステーロ新横浜Ⅳがおそらくですが平均坪単価230万円程度であることを考えるとかなり強気に感じる価格設定ですね。
住戸面積によってかなり単価差があるので、平均を計算するのは容易ではないのですが、当物件は270~280万円は下らなそうです。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様のような高級感のあるものも見当たりません。
ただ、トイレが洗面所から独立したこのプランのようなタイプにはトイレ手洗器がついているのは良いでしょう。

管理費は102円/㎡。

えっ???

本当に???

なぜ???

理由は分かりませんがとにかくお安い!お安すぎますね…。

ディスポーザーはありませんが、内廊下ですし、素晴らしくリーズナブルです。流石に内廊下の冷暖房はなしで換気機能のみでしょうが、それでもとんでもなく安い水準と言えます。

同ブランドのファインスクェア海老名も112円/㎡と非常に安く、記事内でも管理費の安さを強調させていただきましたが、ファミリータイプ中心の40戸でここよりもスケールは遥かにありますし、内廊下を採用した上でのさらに安いこの管理費は驚きを通り越して不思議にさえ思ってしまうレベルです。
こういう管理費設定を見ると他の物件の管理費ってなんなの???と思ってしまいますよね…。

物件自体の価格は少々お高いですが、空前の低金利で借りられる時代ですので、この管理費安はかなりのメリットになるでしょうね。このような小スケールの内廊下物件であれば300円/㎡程度がむしろ一般的であり、50㎡超のお部屋で比較すると月額約1万円の差として表れることとなります。
変動金利の下限水準である0.5%を想定すると月額約1万円の返済は約400万円の借入にも相当するので馬鹿には出来ない非常に大きな差と言えます。

駐車場は全9台で身障者用1台を除いた8台が機械式となります。

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