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ピアース南麻布【1Kメインだからこその「単価」と「間取り」???】12階57㎡7,800万円台(予定)(坪単価約450万円)
2017-11-04

ピアース南麻布。

白金高輪駅徒歩5分、麻布十番駅徒歩11分の13階建総戸数79戸のレジデンスです。

総戸数からはそこそこのスケールを感じることが出来ますが、約半分の戸数が20㎡台となる物件でピアース千代田淡路町などと同様の「新時代」のモリモト物件となります。

モリモトさんはこの後もピアース銀座八丁目、ピアース赤坂など同様のコンパクトレジデンスの供給を予定しており、都心立地でのコンパクトレジデンスの供給を強めていく方針のようです。

モリモトさんのデザイン性の高さはコンパクトレジデンスの方がむしろ武器になるとも言えますし(コンパクトでここまでデザインやグレード感に力を入れるデベロッパーは非常に限られている)、ファミリータイプのグロスの嵩む物件の単価が限界水準に達している(?)ことを考えるとこういった物件の供給が多くなるのは自然なことなのでしょうね。
ただ、ディアナコートに比べるとグレード感が落ちる面があるのも事実で、グロス価格が安い(=面積が小さい)ゆえにチープな造りとなっていないかという点については、しっかりと吟味する必要があるでしょうね。

ポジション的には明治通り沿いで、明治通りの隣には首都高も走っているポジションとなります。

そのため、騒音には事欠きませんし、古川沿いの低地でもありますので、南麻布アドレスとは言っても高級感のあるポジションではありませんが、古川の向かいでは白金一丁目東部北地区第一種市街地再開発事業が進行中で、その住商一体の再開発の恩恵を受けられるであろうことは大きな魅力となるでしょう。

白金高輪駅界隈ではそれ以外の再開発も進行中ですし、徒歩圏となる麻布十番駅側でもパークコート麻布十番ザ・タワーの西側に超大規模な再開発が予定されているのでそういった点に大きな期待をかけられる立地条件となります。

公式ホームページ
IMG_3183[1]
お部屋は57㎡の2LDK、南西角住戸です。12~13階の上層2フロアのみに設けられたプランで物件内で最も専有面積の大きなものとなります。
前述の白金一丁目の再開発により約160mのタワマンが古川の向かいに誕生することとなっているので、上層階でもそこそこ圧迫感があるでしょうし、日照面への影響もあるのでしょうが、全ての眺望が妨げられるわけではなく、明治通り・首都高、そして古川に面した立地ゆえに前建までのある程度の距離が半永久的に確保されるというのは1つのメリットでしょう。

なお、間取り的には柱位置が残念ですね。
柱間隔が非常に短いことに疑問を感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、「2~10階のフロアプランに合わせたもの」となっているので当然と言えば当然の設計となります。

2~7階と8~10階でもまた異なるのですが、いずれにしろ下階ではこのプラン1戸分の面積を2~3戸で分け合う形となっており、LDと洋室の間の柱のところに戸境壁があり2戸に分かれているのです。
つまり、西側(妻側)からその柱までのスペースが20㎡ちょっとの1Kプランとなっており、「それらのプランに合わせた柱位置」ということなんですね。
本来であればもう少し柱間隔は長くできるはずのですが、それ以外のプランとの関係もあり、この位置に柱が生じてしまっていることとなります。

本来であれば物件内で面積の大きなこういったプランの方が重視された設計となっていてもおかしくないのですが、物件内では「少数派」ということにはなりますし、面積が大きい分単価もこなれているので文句は言えないかもしれません…。

ただ、こういった中途半端な位置に柱がきてしまうわけですし、いずれにしろバルコニー側の柱はアウトフレーム化してしかるべきだったと声を大にして言いたいですね。
柱が食い込んでいることで室内の下り天井(梁)の幅もかなりのものになっていますし、この単価帯の三次元パフォーマンスとしては残念な印象が強くなります。
※近年は建築コストの高騰及び価格高騰でけして珍しいことではなくなりましたが、ひと昔前では考えられないパフォーマンスです。ローレルアイ恵比寿ピアース時代のモリモト物件が懐かしい…。

一方、玄関だけでなく廊下・洗面所・トイレ・キッチンに至るまで、イタリアのマラッツィ社製の質感豊かなタイルを採用している点は素晴らしいですね(1Kは一般的なタイル貼となるようです)。

坪単価は予定価格で約450万円。
明治通り・首都高沿い、かつ、再開発タワーの影響も生じるポジションとは言え、近年の相場からすると目に優しい水準と言うことになるのでしょうね。当然の如くコンパクトタイプは低層階で同水準の単価設定になっていますし、コンパクトタイプで単価を稼ぐことが出来ている分、こういった広めのお部屋の単価を多少なりとも抑えることが出来ているものと思われます。
なので、柱位置には文句が言えない感じにはなるのですが(笑)、もう少し間取りが良いとよかったですね。

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