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パークホームズ北千住アドーア【アーケード×ヨーカドー】13階73㎡8,098万円(坪単価368万円)
2017-10-26

パークホームズ北千住アドーア。

北千住駅徒歩5分の13階建総戸数89戸のレジデンスです。
昨年分譲されたルネモア北千住も駅徒歩5分でしたが、あちらは東京メトロの駅徒歩5分(JRは徒歩7分)でこちらはJRにおいて徒歩5分となるのでさらに利便性の高いポジションと言えます。
※JR徒歩5分圏内は、ホームページには約10年ぶり、スーモには約13年ぶりと書いてあるけど、コスモ北千住イースト以来の13年ぶりが正しいのかね???

ただ細かいことを言えば2014年にルリオン北千住がJR徒歩5分(東京メトロは徒歩3分)に分譲されており、ワンルームマンションゆえに除外されているということになります。
※実際、ホームページには注釈がついていますし「元データがどういったマンションを対象としているか」によって変わってくるということですね。

細かいことはさておき、ルネモア北千住の記事でも書いたように北千住駅徒歩5分圏内の供給は非常に珍しく、このエリアでお探しの方にとってかなり魅力的なのは間違いないのですが、当物件はそれに加え「単なる駅徒歩5分」ではないのがまた凄いですね。

駅からの道程はきたろーど1010を一直線ですので、交差点による切れ目を除けば「ほぼほぼアーケードの下」を通れるわけで雨の日でも快適なのです。

イトーヨーカドー1号店跡地ということで、1~2階にイトーヨーカドーが入りますし、先日のような台風直撃時には最高の有難みを感じることのできるマンションとなるでしょう。

公式ホームページ
IMG_3188[1]
お部屋は73㎡の3LDK、南西角住戸です。南はきたろーど、西はハッピーロードとなるポジションでこの上層階住戸はいずれの道路の向かいの前建をも超えてくる絶好のポジションとなります。

西側少し行った先には日光街道が走っているので、抜け感があるがゆえに音の影響もあるにはあるでしょうが、このような駅前立地でそれを言うのはナンセンスでしょう。

間取り的には、やや珍しいタイプとなります。
専有部の形状自体は南東角住戸とほぼ同じで「全方位に住戸を設けたフロアプラン」を採用したがゆえに「典型的な廊下の長くなる玄関位置」となってしまっているのですが、南東角住戸のようなオーソドックスな角位置(二面採光となる位置)にLDを配置せず、玄関寄りとしていることで廊下を短く出来ているのは好材料でしょう。

視界も悪くないせっかくの角住戸であることを考えると、LDがこのような一面採光になっているのはやはり残念ではあるのですが、無駄を排除した分、南東角住戸よりもLDKを大きく出来ていますし、洋室3室の合計も南東角住戸よりも1.5畳も大きく出来ていることからも効率性の高さが伺えますね。こういうのをみると廊下のインパクトがいかに大きいかが実感できるのではないでしょうか。

バルコニー側の柱が食い込んでいるのは疑問ではありますが、北側の柱は隣戸側になっているので、全体として柱の食い込みをかなり抑えることが出来ていますし、全体的に柱の食い込みが目立つ当物件の中ではかなり効率性の高いプランと言えるでしょう。

洋室2か3のどちらかに大きく開け放つことのできるウォールドアを採用し、開け放つことで二面採光の広がりのある空間が実現できるようになっているとさらに良かったでしょうね。

坪単価は368万円。最下階の3階でも314万円という水準で、そもそもの「角住戸プレミアム」がわりと大きく乗っている上、「上層階プレミアム」もしっかりと乗っかった印象の価格になります。タワマンなどではない総戸数89戸というスケールなのでスケール的なインパクトこそないのですが、アーケード沿い×イトーヨーカドー下駄履きというだけでインパクト(差別化要素)は十分であり、このような上層階住戸は「お金に糸目をつけない地縁のある層をターゲットにした典型的な値付け」という感じですね。

後発の三菱タワマンは「平均」ではこの物件を超えてくることが確実視されますが、タワマンゆえに10階前後は低層階という位置づけになり、その低層階住戸がこの単価を超えるかどうかは微妙なところでしょうね。
総戸数180戸の小ぶりなタワマンなので販売は楽そうですし、低層階だからと言ってそんなに単価を抑える必要はないと思うので、余計に予想が難しいところではあるのですが、個人的に平均坪単価400万円は厳しいと思っているので、10階前後であればこの物件と同じぐらいの単価水準のお部屋があっても何ら驚くことではないでしょう(タワマンは階差が小さくなるので最下階付近になるとこの物件の方が安くなる)。

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Re: タイトルなし

> HPをよく見ると「JR」北千住から徒歩5分(ルネモアは「メトロ」5分、「JR」7分)とのことですよ。
> いずれにせよ不親切ですね。

ご指摘有難うございます。

修正させていただきました。
盲点でした…。

パークホームズからだとJRも東京メトロも同じ徒歩分数ですが、駅南側だと東京メトロが2分ぐらい近くなるんですね…。

有難うございました!

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