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パークホームズ北千住アドーア【パークホームズらしからぬ柱】3階66㎡5,898万円(坪単価298万円)
2017-10-26

続けて、パークホームズ北千住アドーア。

設計・施工は大成建設です。
正直、設計面(間取り面)ではガッカリするところも多いのですが(下で詳しく言及します)、イトーヨーカドー下駄履きなだけあるのか13階建総戸数89戸で大成建設を起用してくるあたりに三井さんのこの物件への強い意気込みを感じることが出来ますね。

デザインは最上階大きめの庇が素敵ですし、杉板本実をイメージしたという外壁のひと工夫にも見所があります。

ちなみに、「adore(アドーア)」は英語では「憧れる」、そしてフランス語では「愛」を意味する言葉で、その名前からもこの物件への思い入れを強く感じることが出来ます。
※個人的には六本木ヒルズや表参道ヒルズに入っている女性向けの高額クロージングブランド「adore」を彷彿してしまうわけで、どことなくセンスの良さを感じてしまいます。

総戸数89戸ながらエレベーターは1基しかなくギリギリな感じですし、東京都マンション環境性能表示の建物の長寿命化も★1つであるなど、手を抜いている部分があるのも否定はしませんが(断熱性や設備の省エネ性は★3つで良い)、最大天井高2.6mは良い材料ですし、地域の人が憧れるマンションの1つにはなることでしょう。

前回のパークホームズ北千住アドーア

公式ホームページ
IMG_3186[1]
お部屋は66㎡の2LDK、東向き中住戸です。当物件は敷地南側の高層部分と敷地北側の低層部分で構成されており、当プランは同じ東向き住戸でも敷地南側の高層部分に位置しているので、きたろーど1010沿いのビルの影響が残ります。

間取り的にはかなりゆったり目の2LDKなのですが、ゆったり目のわりにはスパンが確保出来ておらず、必然的に奥行が深くなったことで柱の影響が顕著なものとなります。

上で「残念」と述べたのはまさにこの部分で、このプランに限らずこの物件は柱の食い込みが顕著なプランが非常に多くなっているのです。

全方位に住戸を設け、フロア中央部を共用廊下(内廊下)としたプランニングは北千住界隈では差別化要素として十分に機能するであろうもので、評価できる部分もあるのですが、物件スケール的にフロア中央部にゆとりを設けづらいことが影響してか「共用廊下側に柱を逃がすことが全くと言っていいほど出来ておらず(こういった内廊下物件としてはかなり珍しいケース)」、特に奥行の深いこのプランにおいては柱位置が非常に残念なものとなっていますね。

バルコニー側にガッツリ食い込んだ柱もパークホームズではなかなか見られないものですし、価格帯を考えるともう少し設計面に力を入れて欲しかったというのが本音になります。

「駅徒歩5分×アーケード沿い×イトーヨーカドー下駄履き」という時点で売るのは容易くなるので、こういった点に力を入れる必要はないという判断だったのだと思いますが、せめて標準的なレベルには達していて欲しかったです…。

なお、洗面所が異常にゆとりあるものとなっているのは好材料ではありますが、逆に言うと柱が食い込んでいるがゆえに生じたスペースとも言え、面積ほどのゆとりを全体から感じることが出来るかと言うと微妙なところかと思います。

坪単価は298万円。物件内では下限に近い水準となります。これだけ差別化要素の充実した物件ですので、足立区とは言え、実需であれば悪くない水準と言えますが、2LDKのわりにかなり面積が大きくなっている点は資産価値(将来的なリセール)を考えた場合には望ましいものではないでしょうね。

使い勝手は一般的な60㎡前後2LDKと大差ありませんが、面積が大きいことでグロスが6,000万円近くなってしまっています。簡単に3LDKにリフォームできるのであればまだ良いのですが、内廊下であることが災いし3LDKにリフォームすることが困難なプランなので潰しが効きづらいですね。

設備仕様面は、食洗機、水回りの天然石天板、トイレ手洗いカウンターなどはそろっていますが、ディスポーザーがないのには面食らいました。
総戸数89戸のこの価格帯の物件でディスポーザーがないのは行き過ぎたコストダウンと言わざるを得ません。

管理費は230円/㎡と、内廊下の三井物件(他社に比べ管理費が割高なケースが少なくない)のわりには控えめな単価設定になっていますが…。

駐車場は全25台で身障者用1台(平置)を除き機械式となります(他店舗用10台)。

なお、当物件の第一期は89戸中69戸の販売と言うことで案の定、販売は好調に推移しそうです。こういった特徴ある立地・パフォーマンスならば少々(?)の間取りの悪さは問題とならないということに他なりません。
ちなみに、三井さんは単独PJにおいてはこれまで倍率優遇を行っていなかったと思いますが、ついに住友さんなどと同じ倍率優遇(事前案内会等の参加者に3倍)を始めましたね…。

う~ん…。

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