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北千住マンション価格年表
2017-10-26

本日の「駅別マンション価格年表」は、北千住駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「北千住駅マンション価格年表」
2008年度(127万円,14.84年)
  ランドシティ北千住(10分、214万円)
  ガクエンヒルズ北千住(11分、227万円)
  ベリスタ千住仲町(8分、207万円)
2009年度(127万円,14.45年)
  該当なし
2010年度(142万円,12.44年)
  レーベンリヴァーレ北千住プライムアート(10分、225万円)
2011年度(135万円,16.05年)
  イニシア北千住(9分、212万円)
  ナイスブライトピア(7分、190万円)
2012年度(142万円,12.62年)
  レーベン北千住スカイプレスタワー(7分、180万円)
2013年度(132万円,18.05年)
  レーベン北千住ルミレイズタワー(7分、190万円)
2014年度(148万円,16.08年)
  プレシス北千住(11分、221万円)
2015年度(155万円,16.07年)
  デュオステージ北千住(6分、275万円)
2016年度(169万円,16.05年)
  レーベン北千住フェリシスタワー(8分、216万円)
  ルネモア北千住(5分、285万円)
2017年度(10月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  パークホームズ北千住アドーア(5分、?万円)

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

北千住駅の価格推移(グラフ)
kitasenjyu.png

【概要(中古)】
穴場的な街ランキングの1位どころか最近は人気の街ランキングの上位にも顔を出すようになったということで近年はそこそこ価格が上昇していますが、「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約117%と、同期間の都区部の上昇率約128%よりも遥かに低く、未だに平均坪単価150~160万円で取引されていることを考えるとまだ伸びしろが期待できるのではないでしょうか。

なお、取引される物件の平均築年数が案外短いのは意外でしたね。
近年の供給はそれほど盛んではありませんし、そもそも高賃料の望めるエリアではなく(少なくとも現状においての話です)、投資目的(引渡即転売、築浅転売)で購入されることは少ないので、築浅中古が出てくるイメージがありませんでした。

駅徒歩3分のアトラスタワー北千住はタワーという属性上そこそこ取引されている印象ではありますが、総戸数160戸の小ぶりなタワマンですし、それが全体平均に与える影響はたかが知れているはずで、結構若い築年数の物件が未だに150~160万円で取引されているというのは驚きっちゃ驚きです。

まぁ、ルネモア北千住やパークホームズ北千住アドーアが〇〇年ぶりの徒歩5分などと謳われているように駅周辺の物件供給は非常に少なく、成約物件としてレインズに登録される物件は駅徒歩10分前後のものばかり、中には千住大橋駅や牛田・京成関屋駅を最寄りとする物件もたくさんあるはずなので、そのあたりが少なからず影響していることを認識すべきでしょうね。

【概要(新築)】
中古の欄でも言及したように過去10年程度遡っても新築の供給はほぼほぼ駅徒歩10分前後の物件ばかりとなります。

ここ2~3年でデュオステージ北千住、ルネモア北千住、そして先ほどのご紹介したばかりのパークホームズ北千住アドーアと駅徒歩5分程度の物件が連続供給されているので新築の価格が一気に高騰した印象になりますが、デュオステージとルネモアは平均専有面積40㎡台でいわゆるワンルーム投資マンション(平均専有面積40㎡未満の物件は除いています)に近い高単価の値付けとなる30㎡台のお部屋が少なくないことが平均単価を上昇させている部分も少なくなく、純粋な高騰ということになるとパークホームズ(ファミリータイプ中心で平均坪単価330万円程度)からということになりそうですね。

ただ、パークホームズは先ほどの記事で書いたようにアーケード沿い×イトーヨーカドー下駄履きという稀な特長を持っているのでこの価格が一般的ということは断じてありませんし、そもそも論として北千住界隈(というか足立区界隈)は見ての通り大手デベ物件がこれまでほぼ供給されてこなかったエリアなので、今後もブランド物件が供給されることで価格が底上げされる可能性は少なくないでしょう。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ12~16年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「68%~76%」の水準と計算出来ます。
そして、ここ2年の中古価格は坪単価160万円ちょっとで、平均築年数は約16年ですので160万円を68%で割り戻すと約235万円になりますね。

今時期の駅徒歩10分前後の物件がこの単価で分譲されることは考えづらく、2015~2016年の水準・築年数であれば中古物件は良い買い物と言えそうですね。

駅前には三菱の再開発タワマンが予定されていますし、注目度が上がることはあっても下がることは考えづらいエリアということからしても100万円台中盤のお部屋は魅力が少なくなさそうです。

なお、そもそもの計算の基となっている年2%の減価は東京都全体の実績から推定した数字となります。
※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
これまでに述べた点以外でポイントして挙げられるのは大規模物件が少ないということでしょうか。

千住大橋駅や牛田駅・京成関屋駅などを最寄りとする隅田川沿いのエリアまで行くと大規模物件がかなりあるのですが、北千住駅徒歩10分圏内となると大規模物件・ランドマーク性の高い物件と言うのは極端に少なくなります。

2000年以降の比較的築浅な大規模物件となるとさらに少なく、そういった事情が中古の平均単価を低水準に抑えているのかもしれません。

逆に言うとそういった事情があるがゆえにパークホームズ北千住アドーアのような新築の駅近物件の「かつてない高価格」が悪目立ちすることとなりますが、「穴場」と言われてきたように駅力自体は非常に高いものがありますし、そういった駅近などの特長豊かな物件がこれまでほとんど供給されてこなかったからこそ「新築と中古の価格に大きな乖離が生じている」と言えるのではないでしょうか。

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