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オープンレジデンシア中野坂上テラス【オプレジなのに完全アウトフレーム】1階40㎡3,488万円(坪単価290万円)
2017-10-27

オープンレジデンシア中野坂上テラス。

中野坂上駅及び東中野駅徒歩7分の地上4階地下2階建総戸数24戸のレジデンスです。

ちょうど2駅の中間、しかも両駅とも徒歩7分と言うなかなかに交通利便性の高いポジションですし、山手通りから内に入っているためかなり落ち着いた立地条件であるのも魅力です。

2015年に分譲されたプレシス中野氷川町の記事でも言及していますが、このあたりは中野区氷川建築協定区域(2006年12月終了)により建築基準法で定められた以上に建物の用途制限や高さ・階数などが厳しく制限されていたエリアと言うこともあり、環境面の魅力が少なくないですね。

前出の両駅周辺よりも標高の低いポジションとなっており、駅までの道程には傾斜がありますし、周辺と比べ低地である分、浸水可能性もあるようですが、それを除けばかなりバランスのとれた立地と言えるでしょう。

設計はデザインクルー、施工は大勝です。
大勝はクリオシリーズなどの施工実績の多いゼネコンで、他デベ物件も含め神奈川県内での施工実績が中心なので、ここはデベ的にもエリア的にも珍しい組み合わせになっていますね。

デザイン的にはオプレジらしい小規模物件で、予想に違わず最近のオプレジらしいシックなものとなってはいるのですが、特筆すべきほどの点はありません。

ただ一方で、ランドプランはなかなか個性的ですね。

南側道路から見ると普通に1階なのですが、南傾斜の敷地ということで、「見た感じ1階」となるエントランスは建築基準法上地下1階となるのです。
従前の建物はグラウンドレベルより高い擁壁の上にあり、地下住戸の設定はありませんでしたが、当物件は一部を掘り下げることでグラウンドレベルの地下1階に加え、さらにその下となる地下2階住戸まで設けたオープンハウスさんの欲深さ(笑)を感じずにはいられないものとなっています。

利益を最大限享受するのは株式会社として当然のことですし、そこを否定するつもりは毛頭ありませんが、前述のように浸水可能性のあるエリアでもありますので、そのあたりの対策がきちんとなされているのかについてはしっかりとチェックしたいところですね。

公式ホームページ
IMG_3190[1]
お部屋は40㎡の1LDK、西向き中住戸です。建築基準法上の地下2階となる「地下感」の強いお部屋で、西側正面方向の隣接戸建を見上げるような位置関係になります。そのため、閉塞感は避けられませんが、わりと奥行のあるテラスがあることで思わぬメリットがありますね。

南側にも隣戸のテラスが続き、その先は道路という位置関係になりますので、南側は前建の影響がなく、このような地下住戸でもテラス内には陽射しが入ってくることでしょう。

また、間取り的にも大きな特長がありますね。
オプレジにあるまじき完全アウトフレームプランとなっています(笑)。
オプレジシリーズはバルコニー側でさえも柱が食い込んでいる物件が少なくなく、この物件も基本的には同様なのですが、このプランは運良く(?)両サイド共に隣戸側に柱が寄せられているので、見事な完全アウトフレームになっているというわけです。
オプレジの完全アウトフレーム、これはとんでもなく貴重な代物でしょう。

専有面積のわりにはスパンが確保されたプランなので、奥行(玄関からテラスまでの距離)も短く出来たことで廊下もコンパクトですし、オプレジ史上最も素晴らしいプランと言っても過言ではないのかもしれません。

わずかに40㎡に達していない若干小ぶりな1LDKにはなりますが、無駄な面積が本当に少ないので居室畳数は40㎡台前半の1LDKと大差ない水準を確保出来ていますし、洗面や浴室までゆとりあるものとなっている点も素晴らしいと思います。

洋室の引き戸はもっと大きく開け放てるタイプだと良かったでしょうね。

坪単価は290万円。地下住戸とは言え良心的な設定かと思います。同階の地下住戸よりも明らか単価安の設定になっていますし(他よりも面積が小さいのになぜ???普通ならこちらの方が単価高になるでしょう)、このプランがダントツで効率的なのにこの単価というのはなかなか凄いのではないでしょうか。
あくまで地下2階住戸であり、通風面・換気面に難があるのは事実ですが、そこを許容できる方にとっては魅力ある現実的な価格設定ではないでしょうか。
こんだけ地下住戸を設計すれば採算的にも無理がないってことかね。

ちなみに2015年のプレシス赤阪氷川町は平均坪単価約350万円でしたので、そことの比較からもこのお部屋がリーズナブルな水準であることがお分かりいただけるのではないでしょうか。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、シーザーストーンの水回り天板、トイレ手洗器など違和感のないものがそろっています。

管理費は350円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですので、小規模なりの高めの水準となるでしょう。
ちなみに駐車場は当然のごとくありません。

サンクレイドル千代田岩本町【圧迫感の少ない全戸南向き】3階44㎡4,998万円(坪単価376万円) | topページへ戻る | 北千住マンション価格年表

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