サンクレイドル千代田岩本町【圧迫感の少ない全戸南向き】3階44㎡4,998万円(坪単価376万円)

サンクレイドル千代田岩本町。

小伝馬町駅徒歩4分、岩本町駅徒歩5分、馬喰町駅徒歩6分、秋葉原駅徒歩7分(東京メトロ。JR線は徒歩10分、つくばエクスプレスは徒歩11分)、馬喰横山駅及び東日本橋駅徒歩8分、新日本橋駅徒歩9分、神田駅徒歩10分、浅草橋駅徒歩12分の14階建総戸数26戸のレジデンスです。

敷地面積わずか約160㎡という1フロア2戸の小規模物件で全戸40㎡台前半となります。

この界隈は複数駅複数路線が使えるのが当たり前ですので、それ自体はさして強調材料とは言えないのですが、囲まれ感のある立地であることが少なくない小規模物件ながら南・東・北の三方角地という稀な条件で、エリア内の物件では圧迫感の少ないポジションである点は一定以上の評価ができると思います。

南側は神田金物通りとなる全戸南向きで靖国通りや江戸通りなどと比べると交通量は少ないですね。

設計は協和設計、施工は小川建設となります。
外観デザインはこの価格帯の物件としてはいたって普通の印象にはなりますが、エントランス周りはシックな雰囲気にまとめていて間接照明の使い方は上手な印象があります。

初の「ザ・サンクレイドル」シリーズとなったザ・サンクレイドル日本橋レジデンスでさえ特別なインパクトを感じることは出来なかったので、さらに小規模となるこちらの物件にこれ以上を期待するのは荷が重く、予想通りの可もなく不可もなくな印象となります。

公式ホームページ
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お部屋は44㎡の2LDK、南東角住戸です。交差点方向を向いたお部屋で通り沿いゆえに向かいや斜向かいには背の高い建物がありますが、前建までの距離は十分なので圧迫感等はありませんし、日照も得られるであろうポジションです。

間取り的には44㎡ながら2LDKというかなりの狭小感が漂うものとなります。
1フロア2戸のもう1プランは41㎡の1LDKということでごくごく一般的なものなのですが、こちらはかなり面積を絞った印象のあるものとなりますね。

同じ階建、延床面積を前提にするのであればこちらを住宅ローン控除の適用できる53㎡超とするともう1プランは32㎡しか確保出来なくなりますし、2プランの中ほど(つまりは、フロアの中ほど)に柱及び戸境壁が必要になると考えるとそういったプランニングは難しかったということでしょう。

頑張っても住宅ローン控除の適用要件を満たすお部屋をプランニングするのが難しいのであれば、「思い切り面積を絞った2LDKにしてしまおう」、そんな感じで生まれたお部屋でしょうか。

ただ、「LDK」であれば10畳超確保出来ていますし、専有面積のわりには居室畳数を確保出来ている印象はありますね。
いずれの洋室にも柱が食い込んでおり、その柱部分も畳数にカウントされている点、LD内に実質的な廊下部分が大き目に混入している点には注意が必要にはなりますが…。

1フロア2戸の小規模物件で敷地面積もかなり小さいので、柱を逃がすことは非常に難しいとは思いますが、けして安いマンションではないのですからバルコニー側の柱ぐらいはアウトフレーム化して欲しかったですね。

坪単価は376万円。2階の南西角住戸はいわゆるパンダ部屋で坪単価330万円未満となるようですが、それを除くと特にインパクトのない値付けとなりますね。
平均坪単価は近隣で分譲中のライオンズ千代田岩本町ミレス同様に400万円ぐらいになるのでしょうか。

ザ・サンメゾン日本橋馬喰町など中央区側に行くとひと回り安くなりますが、はじっことは言えこのあたりは「千代田区価格」となっているのが現実ですね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、フィオレストーンの水回り天板などに違和感はありません。しかしながら、トイレが手洗いカウンター付のタイプでなく、キャビネット型なのは価格帯を考えるとかなり残念な要素にはなるでしょうね。

管理費は482円/㎡。う~ん、厳しい…。
かなりの小規模物件ですのである程度は許容すべきですが、外廊下ですし、500円/㎡近いのは流石に高過ぎると思います。

実需で住宅ローンを借りての購入を前提とすると、先日のファインスクェア新横浜の記事でも言及したように超低金利の昨今においては管理費の大小によるインパクトというのは非常に大きく慎重に検討する必要があるでしょう。

なお、駐車場はありません。

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