オープンレジデンシア銀座築地【銀座築地???】2階54㎡5,990万円(坪単価364万円)

オープンレジデンシア銀座築地。

築地駅徒歩5分、新富町駅、築地市場駅及び東銀座駅徒歩9分、銀座駅徒歩14分の12階建総戸数41戸(うち事業協力者住戸1戸。他店舗1戸)のレジデンスです。

ザ・ファイン築地レジデンスルフォン築地ザ・レジデンスにほど近いポジションで、それら同様に築地の再開発に期待するニーズを見越して仕込んでいた物件ということになるでしょう。

ちなみに、オープンハウスさんは昨年駅徒歩1分の地にオープンレジデンシア築地を分譲しているのでこちらはただの築地でなく「銀座築地」という名称になっているようですが、そのオープンレジデンシア築地よりも銀座には遠いですし、「銀座築地」というネーミングは少々疑問ですね。

このエリアでも「銀座東」とか「銀座イースト」と言った名称をつけている物件は少なくないので五十歩百歩ということにはなるのでしょうが、銀座築地って…。外国人を狙い撃ちって感じなのかね???

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の2LDK、西角住戸です。南西は築地スカイレジテル、北西はパークリュクス築地がありますが、西方向は高い建物がなく、道路にも面しているので、低層階でも圧迫感は少ないですね。

間取りとしては、これでも物件内で最大級(わずかにCタイプの方が大きいですが、ほぼ同じです)のもので、近年都心部で頻繁にみられる大きさの2LDKとなります。
当物件には50㎡に満たない2LDK(1LDK+S)もあり、これでも大きめの2LDKという位置づけとなりますね。

なお、この面積であれば玄関・廊下はクランクさせる必要がなかったような気もしますが、そうするとトイレとの位置関係が微妙になってしまうので、仕方なかったのでしょうか。

また、ベッドルーム1はかなり苦しい位置からのリビングインで、リビングインとすることで一応は建築基準法上の居室要件を満たせていますが、一般的な行灯部屋よりも採光に難のあるタイプであり、こちらがベッドルーム2よりも遥かに大きい6畳となっている点も少々違和感がありますね。

こういった行灯部屋は、朝になっても暗く昼夜逆転の生活スタイルの方にとってはグッスリ眠れるというメリットもあるのでこちらを主寝室にしてしまうのも一考の余地がありますが、一般論からするとこちらを小さくすべきだったでしょうね。
LD側への入口との関係上、このぐらいの大きさにする必要があったということでしょう。

なお、敷地形状が歪な小規模物件ですし、そもそも柱をアウトフレームする気などほぼないオープンハウスさんの物件ですので、柱の食い込みはやはり目立ちますね。
LDだけだと8~9畳しかないわけですし、LDの角の柱はなんとかして欲しかったところですが…。

一方、LDにコーナーサッシが採用されている点、浴室が1418である点は評価できるでしょう。

坪単価は364万円。近隣の駅距離的に大差ない前出のザ・ファインやルフォンに近似した値付けとなっています。ただ、駅徒歩1分だったオープンレジデンシア築地と大差ない水準ですし、スケール感・グレード感・ブランド感がいずれもあるとは言えないことを考えるとやや強気な印象にはなりますね。

ここ最近はマンションの売れ行きが悪く都心部でもひと頃よりは目に優しい価格設定がなされることも少なくありませんが、このエリアは再開発期待があるためかそのような印象を受けにくい価格設定になっているように感じます。
エリアこそ全然違いますが、ピアース南麻布なんかは同様に周辺の再開発による恩恵を期待できるにもかかわらず、想定していたよりも弱めの価格設定になっているように思うので、そういった点を「どこまで折り込んでいるか」を慎重に吟味すべきではあるでしょうね。

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