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オープンレジデンシア銀座築地【玄関位置良好な四方角住戸】7階48㎡5,970万円(坪単価407万円)
2017-11-10

続けて、オープンレジデンシア銀座築地。

設計はカスケードアンドパートナーズ、施工は松村組です。

カスケードアンドパートナーズは当ブログ初登場ということで、デザイン面に何か目新しさ的なものを期待したのですが、特にそういったものは見当たらない感じです。

外観は低層・中層・高層に複数色のタイルを使い分けるなどのひと工夫はありますが、特にインパクトのあるものではなく、この価格帯の物件であることを考えるとエントランス周りのグレード感も「ごくごく一般的なもの」という印象になるでしょうか。

なお、当物件の珍しい点と言えば駐車場が2台あることでしょうね。
こういったコンパクト住戸中心の小規模オプレジは敷地が接道してようがしてまいが駐車場がないのが大方のケースなのですが、当物件は敷地形状が歪でギチギチに建物を立てられないという事情もあったのか、平置駐車場を2台設置しています。

駐輪場も58台と1戸に1台超にはなりますので、まずまずという印象です。

前回のオープンレジデンシア銀座築地

公式ホームページ
IMG_3206[1]
お部屋は48㎡の1LDK+S、北東がメインの四方角住戸です。基本的には北西道路沿いに建物が設計されているのですが、歪な敷地形状を考慮した結果、このプランはその北西向き住戸の奥(北西道路から見た場合)に存在しています。

間取り的にはそんなイレギュラーなポジションゆえに四方角住戸となっているのが凄いと思います。
こういったイレギュラーなポジションだとメインの共用廊下から凸となったこの住戸の部分まで何かしらの「ルート」を設計せねばならないので、玄関が共用廊下側に引っ張られているなど、玄関位置が悪く住戸内の廊下が長くなることが少なくないのですが、このプランは、共用廊下から無理のない位置に玄関を設計出来ており、効率性的にも評価できるものとなっているのが良いですね。

専有面積自体は50㎡未満の1LDK+S(実質的には2LDK)ということでかなりの狭小プランということにはなるのですが、そういった玄関を凸位置にして廊下を長くしたプランであったならば50㎡は優に超えていたでしょうし(使い勝手は同様)、玄関にも窓を施せているあたりにも気が利いている印象のあるプランです。

四方角住戸ということもありやはり柱の食い込みは残念ではありますが、お風呂は1416と大き目ですし、面積なりに上手に纏めた印象のあるプランと言えるでしょうか。

実質2LDKのプランですので、理想は住宅ローン控除が適用できる面積であるべきなのでしょうが、この立地であればやはり外国人や投資家ニーズが少なからずあるということでこういった面積帯のものも設けているということなのでしょう。

坪単価は407万円。中層階であり、このぐらいが物件自体の平均的な水準となるでしょうか。しつこいですが「銀座」ではありませんので少々強気な印象がありますが、実質2LDKとしてはグロスが抑えられている方にはなるのでそこのニーズ(住宅ローン控除が必要のない方・適用できない方)を掘り起こすことが出来るかどうか次第でしょう。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、シーザーストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、タイル貼の廊下・洗面・トイレ床と近年の高額オプレジ定番の仕様となっています。

管理費は237円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしではありますが、スケール感のある物件ではありませんのでリーズナブルな方にはなるでしょう。
管理形態はやはり「通勤」でなく「巡回」ですね。

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