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神楽坂駅マンション価格年表
2017-10-29

本日の「駅別マンション価格年表」は、神楽坂駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「神楽坂駅マンション価格年表」
2008年度(256万円,10.93年)
  該当なし
2009年度(247万円,13.29年)
  パークコート神楽坂(2分、350万円)
  パークハウス文京関口(9分、311万円)
  パークハウス牛込神楽坂(7分、325万円)
  サンクタス神楽坂(4分、285万円)
  ベリスタ神楽坂(3分、318万円)
2010年度(254万円,11.93年)
  アピス神楽坂ハイセレサ(8分、302万円)
  フィース神楽坂(7分、323万円)
  パークハウス牛込北町(10分、306万円)
2011年度(222万円,17.42年)
  ブリリアンコート神楽坂(3分、317万円)
  プレミスト神楽坂(6分、305万円)
  プラウド神楽坂イースト(9分、290万円)
  プラウド神楽坂(2分、338万円)
2012年度(242万円,12.58年)
  パークリュクス神楽坂(2分、358万円)
  グランドメゾン神楽坂(4分、324万円)
  パークコート神楽坂レゼリア(4分、355万円)
  オープンレジデンシア神楽坂(6分、240万円)
  クレヴィア神楽坂(6分、293万円)
2013年度(252万円,15.74年)
  ヴィークコート神楽坂(4分、384万円)
2014年度(277万円,15.25年)
  プラウド文京関口(8分、337万円)
  インプレストコア神楽坂(6分、343万円)
  グランスイート神楽坂ピアース(4分、429万円)
2015年度(327万円,14.59年)
  オーベルアーバンツ神楽坂(5分、356万円)
  ブランズ牛込神楽坂(9分、445万円)
  プレミスト新宿山吹(10分、405万円)
2016年度(330万円,15.43年)
  ザ・パークハウス山吹神楽坂(7分、396万円)
2017年度(9月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  ブラントン神楽坂(5分、443万円)
  プラウド神楽坂マークス(6分、426万円)

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

神楽坂駅の価格推移(グラフ)
kagurazaka.png

【概要(中古)】
リーマンショックの前のプチバブル価格が多少残る2008年度においては築10年程度の築浅物件が250万円ちょっと手が届いたように数年前まではさして高額なエリアではありませんでしたが、ここ数年で人気が上昇すると共に価格もかなり上昇している印象のエリアとなります。

「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約141%と、同期間の都区部の上昇率約128%よりも遥かに高くなっており、千代田・港・中央並(むろん駅にもよります)の高上昇率を記録しています。

下の新築欄でも言及しますが、神楽坂駅のここ数年は特に新築の供給が非常に盛んで、そのような中でも平均築年数がしっかりと上昇傾向にあり、人気が上がることで相対的に安価なお値段で購入できる築古の取引も増えていると言えるでしょう。

ちなみに牛込神楽坂駅の傾向も出してみたのですが、同期間の上昇率は127%とこちらよりも大分低かったですね。ただ、平均築年数が神楽坂駅以上に上昇していたのでその影響もあるとは思います。

【概要(新築)】
一言で言うととにかく供給が盛んなエリアということになるでしょうか。
ただ、上に掲載した物件の中で神楽坂駅を最寄駅とする物件はけして多くなく、牛込神楽坂駅、江戸川橋駅、はたまた飯田橋駅までも神楽坂駅までと同じぐらいの分数で行ける物件も少なくないことには注意が必要でしょう。

なお、神楽坂駅から江戸川橋駅へ向かう中途には大きな傾斜があり、神楽坂駅までの徒歩分数以上に坂上か坂下かが物件価格に影響を及ぼすことが少なくないのでそのあたりも重要な要素と言えるでしょう。

江戸川橋駅側の低地物件も昨今はかなり高騰していますが、神楽坂駅前や牛込神楽坂駅前の高騰に便乗した印象もないわけではなく、江戸川橋駅側は価格高騰と共に若干の供給過剰感が出てきているようにも思いますね。

ちなみに2009年度に供給されているパークコート神楽坂は赤城神社内の定借なので立地のわりには安いお値段となっていました。

また、2012年頃のオープンレジデンシアは今と違って安かったなとしみじみ思いますね。最近は大手デベ顔負けですもんねぇ…。
※メゾネット住戸があったため平均単価が低く出ている部分も多少あります。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ12~16年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「68%~76%」の水準と計算出来ます。
そして、ここ2年の中古価格は坪単価約330万円で平均築年数は約15年なので、330万円を70%で割り戻すと約470万円になりますね。

この470万円という結果は少々高過ぎる印象(神楽坂の駅前物件であれば納得ですが、あくまで平均的な水準ですので…)で、こういった人気の都心立地であることを考えると1.5%ぐらいの方が妥当性の高い結果となるのでしょう。

1.5%、つまり、77.5%で割り戻すと約425万円でかなりしっくりきますね。

なお、そもそもの計算の基となっている年2%の減価は東京都全体の実績から推定した数字となります。
※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
神楽坂アインスタワーや新宿山吹アインスタワーなどそこそこの高さのある物件もありますが、牛込神楽坂駅の南側には第一種低層住居専用地域が広がっていますし、スケールある物件というだけで一定の希少性のあるエリアと言えます。

近年だとグランスイート神楽坂ピアース(ノースとサウス合わせて)とザ・パークハウス山吹神楽坂がようやく100戸を超えるぐらいで、以前にも増してスケール感のあるものが少なくなっていますね。200戸を超えるようなスケールのあるものは神楽坂アインスタワーと神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンスぐらいでしょうか。

トワイシアヒルサイドレジデンスと近隣のパークサイドレジデンスは白銀町アドレスの物件でエリアを代表する物件の1つです。

新築は以前よりも価格差が詰まってきているような印象がありますが、物件数は非常に多く駅徒歩5分内やアドレスに拘らなければ目に優しい価格帯のものもあるので重視するもの次第ではほどほどの予算でこの界隈に住むことが可能でしょう。

オープンレジデンシア代々木【2駅が徒歩3分、新宿駅も徒歩9分】6階55㎡7,898万円(坪単価479万円) | topページへ戻る | パークホームズ落合南長崎【間取り重視派にはたまらない中住戸】3階69㎡5,440万円(坪単価262万円)

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