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パークホームズ落合南長崎【むしろ面積を絞った定借】3階69㎡5,590万円(坪単価268万円)
2017-10-28

パークホームズ落合南長崎。

落合南長崎駅徒歩9分、椎名町駅徒歩11分の5階建総戸数41戸のレジデンスです。

NTTのビル跡地で約70年の定借物件となります。
少々駅距離のあるポジションで、凄く特長ある立地の物件とは言えないので、普通に所有権だったら良かったのにという思いも生じますが、この界隈は不思議なほど分譲マンションの少ない戸建中心のエリアとなりますので、戸建からの住み替え需要もある程度ありそうですし、はたまた「山手線にほど近いところにサラリーマンでもなんとか手が届く価格帯の物件を供給する」という役割も果たしそうな物件ですね。

近年の定借物件の記事で再三言及させていただいている通り、「定借のわりには単価的に安くない」印象の定借物件が主流となっているのが現実で、単価で勝負するのではなく「少しでも単価が安い分同じ予算でもより広い部屋に手が届く」というニーズを狙った物件が多くみられるようになっているのですが(ウエリス武蔵野関町の記事が一番分かりやすいかな…)、この物件は定借だからと言って面積の広いプランを設けることはせずに(80㎡超は1つもない)、「都心に近いエリアながら少しでもグロスを抑えた価格で提供する」ということを念頭に置いた物件となっています。

同じような提案を中小デベがやってしまうと、何と言うかどことなくみすぼらしい感じになってしまうのですが、パークホームズブランド(そもそもブランド物件の少ないエリアです)であればそういうこともないですし、上手な提案と言って良いのではないでしょうか。

月々の地代及び解体積立金を考慮するとけしてお安い単価とまでは言えませんが、60㎡台の3LDKが最も多くなっており、むしろ一般的なパークホームズ以上に面積を絞ったことで価格のグロス的に結構インパクトのある水準になった物件だと思いますね。

5,000万円台前半で3LDKに手が届くというのは少なからずインパクトのあるもので、新築がお好きな方にとっては余計に魅力ある物件と言えるでしょう。

公式ホームページ
IMG_3201[1]
お部屋は70㎡弱の3LDK、南東角住戸です。角住戸と言っても敷地中央付近に位置しており、敷地形状に沿って敷地南面が雁行設計となっているがゆえに東側にも開口部を設けることが出来たタイプとなります。
東側は保育園なのでこの階では視界抜けが得られませんし、音の問題もあるにはあるでしょうが、南側は戸建エリアとなりますので、3階であれば日照はもちろん、視界的にも良好です。

間取りとしては、LD周りの設計にかなり特徴を持たせたタイプでヴィークステージ南馬込桜並木通りなどのヴィークシリーズと共通点を感じることのできるものとなっています。

ただ、こちらのプランはヴィークシリーズで用いられているサッシよりもサッシ幅がイマイチで、そもそも南面スパン自体があまり確保出来ていないため若干苦し紛れな印象があるのも事実ですね。

敷地形状に沿ってこのような凹凸を設けているわけではありませんので、LD側を凸とすることなく、一般的なフルバルコニーにしていても良かったはずですが、おそらく「東側の保育園の影響」を少しでも和らげるためにこのような設計にしたのではないでしょうか。

音を気にすると南側の窓は開けられませんが、西を向いた窓なら開けても影響は少ないでしょうからね。

気になるのは柱と奥行(玄関からバルコニーまでの距離)でしょう。
イレギュラーな凹凸設計ゆえにLD周りの柱の食い込みが顕著ですし、スパンがイマイチなために奥行が深く廊下も長めになっています。表示上の廊下も長めですが、それに加えLD内の実質的な廊下部分もかなり大きいので、効率性が求められる70㎡未満の3LDKと考えると勿体なさを感じずにはいられません。

洋室の大きさには違和感はありませんが、LDは結構手狭な印象がありますし、収納も若干少なめでしょうか。

坪単価は268万円。日照良好な南に面した角住戸でもこの水準なのは悪くないですし、面積を絞っている分、前述のようにグロスはかなり目に優しいものとなっています。
やはり惜しむらくは間取りということになるでしょうか。見ての通りLDの中央部を貫く2.07mの下り天井(いわゆるギロチン天井)も気になります。

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