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池尻大橋駅マンション価格年表
2017-10-31

本日の「駅別マンション価格年表」は、池尻大橋駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「池尻大橋駅マンション価格年表」
2008年度(225万円,17.67年)
  プリズムタワー(2分、419万円)
2009年度(218万円,18.50年)
  該当なし
2010年度(205万円,23.71年)
  アジールコフレ渋谷神泉(10分、289万円)
  パークリュクス三宿(9分、294万円)
2011年度(220万円,20.08年)
  ザ・コートガーデン目黒東山(4分、335万円)
  クロスエアタワー(5分、321万円)
  クラッシィハウス世田谷公園マスターズガーデン(7分、338万円)
  プレサンスロジェ池尻大橋(1分、347万円)
  プラウド駒場(12分、345万円)
2012年度(227万円,21.22年)
  該当なし
2013年度(240万円,21.49年)
  アトラス池尻レジデンス(6分、337万円)
  ザ・サンメゾン駒場エルド(12分、325万円)
  プレシス駒場東大前(9分、323万円)
2014年度(267万円,19.69年)
  該当なし
2015年度(318万円,17.62年)
  オープンレジデンシア池尻大橋(5分、367万円)
2016年度(320万円,18.68年)
  グランドメゾン目黒東山パークフロント(5分、450万円)
2017年度(9月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  ローレルアイ目黒大橋ザ・テラス(4分、465万円)

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

池尻大橋駅の価格推移(グラフ)
ikejiriohashi.png

【概要(中古)】
本来あるはずの2010~2012年度の下落期がみられないのが1つの特徴と言えます。
価格自体は2010年度は下がっていますが、平均築年数が5年以上も上昇してのものなのでむしろ実質的には上昇しているとさえ言えますし、2011~2012年度も同様に平均築年数が20年を超えていますので下落期をものともしていない様子が伺えますね。

「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率も約143%と、同期間の都区部の上昇率約128%よりもかなり大きくなっており、急行の停まらない駅ながら再開発が目白押しの渋谷駅までも歩こうと思えば歩けるぐらいの距離であることも好影響を与えていそうですね。

なお、近年の中古価格の目立った上昇にはクロスエアタワーの築浅の売り出しが少なからず影響を与えているはずです。分譲価格がお値打ちのお部屋も少なくなかった物件で投資家が取得したものを初めとして凄まじい上乗せ率で中古市場に多く出回っていました。

平均築年数が20年を切っているのはそれも影響しているのではないでしょうか。
そのわりには平均単価が案外上がっていない印象もあるのですが、むろんクロスエアが全てではないですからこんなもんでしょう。

【概要(新築)】
2008年度のプリズムタワーが非常に強烈なお値段だったので、その後のクロスエアタワーなどの2010~2013年度に供給された物件が安く感じてしまいますが、ここ1~2年はそれを超える強烈な「渋谷駅のお隣価格」になってきており、いくら渋谷駅の再開発期待が大きいとは言え、ちょっと腰が引ける価格帯になってきていると感じる方も少なくないのではないでしょうか。

ちなみに、駅の北側~西側にかけては世田谷区ですが、南側~東側は目黒区となっており(グランドメゾン目黒東山は落ち着いたパークフロントの目黒区物件)、目黒区と世田谷区の2つのアドレスの物件が混じっているので、同じ駅徒歩分数でも評価がかなり変わってくることも珍しくないエリアとなっています。

当然246(及び首都高)沿いであるか否かも価格に大きな影響を及ぼすことが少なくないですし、東側に行くと渋谷駅までも徒歩20分圏内になってくるためそこでも差が生じてきますね。

「渋谷駅寄り」であれば混雑が半端ないラッシュ時の電車に一駅揺られる(ギュウギュウ過ぎて揺れる隙間がないかも…)よりは自転車やバスで通勤した方が遥かに楽でしょうしね。

なお、新築物件の中にはプラウド駒場やプレシス駒場東大前などの駒場東大前駅側の物件も含めていますが、池尻大橋からの道程はかなりの急坂となります。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ18~22年ほどで都心立地であることを加味して年1.5%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「67%~73%」の水準と計算出来ます。
そして、ここ2年の中古価格は坪単価約320万円で平均築年数は18年ぐらいなので、320万円を73%で割り戻すと約440万円になりますね。
納得感のある数字ではないでしょうか。

なお、東京都全体の実績から推定すると2%の減価が妥当となりますが、これまでたくさんの駅を分析してきた結果、都心立地では1.5%ぐらいが新築価格との兼ね合いで適していると思われます。
※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
目黒天空庭園(大橋ジャンクション上部)に隣接するクロスエアタワーとプリズムタワーは別として246(及び首都高)沿いか否かはもちろんのこと、また、山手通り沿いか否かによっても価格はそこそこ変わってくるので注意が必要です。

コンパクト目なタイプはあまり影響がありませんが、ファミリータイプともなるとこのエリアでも環境面が重視されることが少なくないわけで、東山公園や世田谷公園が至近となる246からしっかりと内に入った目黒・世田谷エリアが相対的に評価されやすくなるでしょう。

余談にはなりますが、こういうエリアに思いをはせる度、電気自動車ばかりの未来、はたまた空飛ぶ自動車が実現するかもしれない未来においてどのような相場が形成されるのか気になってしまいます(汗)。
自分が死ぬまでにそういう時代が来たら面白いなぁ…。

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Re: タイトルなし

M様

ご指摘有難うございました…。
思い切り勘違いしてしまいました。何を言っているんでしょうね、私は…。

ちなみにドレッセ目黒プレヴィは入れようか入れまいか迷ったのですが、20㎡台のお部屋が多く、平均専有面積もかなり小さいので入れなかったという経緯があります。

今後ともよろしくお願い致します。

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池尻大橋駅は確かに渋谷区すぐですもんねー。
ドレッセはその観点だったんですね(^^;
お返事ありがとうございました。
今後も楽しみにしています(^-^)/

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