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プラウド大倉山サウスコート【貴重な駅西徒歩10分圏内×良質なルーバルプラン】5階90㎡9,680万円(坪単価354万円)
2017-10-31

プラウド大倉山サウスコート。

大倉山駅徒歩9分の5階建総戸数40戸のレジデンスです。

大倉山駅は東側(要するに線路の東側ってことね)であれば駅徒歩10分圏内に比較的多くの分譲マンションが存在していますが、その多くが綱島街道沿いや環状2号線沿い、はたまた東横線や東海道新幹線の線路沿いとなっています(近年だとインプレスト大倉山はなかなか絶妙な高台立地でした)。

それに対して西側は駅徒歩10分圏内となる物件が非常に限られており、駅徒歩9分のプラウドとくれば注目度は自ずと高くなるでしょう。

プラウド大倉山ディアージュとは異なり大倉山アドレスでないのは残念ですが、ディアージュの徒歩10分よりもさらに駅に近い西側徒歩9分は非常に貴重ですし、人気の大綱小学校が目と鼻の先という立地条件も大きな魅力と言えるでしょう。

ちなみに、当物件はディアージュと同じ総戸数40戸なのですが、全戸一括分譲となったディアージュ同様にこちらも期分けしない全戸一括分譲となります。
ディアージュは2015年半ばの分譲で不動産市況にまだまだ勢いのあった時期なので「好立地×プラウド」であることを考えれば全戸一括は至極当然のことだったのですが、こちらはマンションの売れ行きが芳しくない今時期の全戸一括ということでこの立地が評価されていることは明らかでしょう。

見込客が集まるまで十分な時間をとって満を持して販売を始めるわけで、デベによる戦略の違いという側面も多少はありますが、市況が明らかに傾いた2017年以降でもプラウド目黒東が丘プラウド日本橋人形町パサージュプラウド清澄白河ガーデンなど、野村さんは次々と全戸一括分譲を行っており、本当にこのような30~50戸規模のマンションの販売に長けていますよね。

他社が全戸一括販売しても問題ないぐらいの見込み客を集めるためには通常さらに時間がかかるわけで、いつ何時何らかの経済ショック等(もしくは地政学リスク)が発生し不動産市況が明確に傾いてもおかしくない今時期において全戸一括できるまで販売を遅らせるというのは少なからずリスクを背負うこととなるので(期分けで売れる分だけ売っていった方がリスクが少ないですよね)、かなりの自信及び力がなくては出来ない芸当なのです。

公式ホームページ
IMG_3196[1]
お部屋は90㎡の4LDK、西角住戸です。西側は低層のウエルシア薬局ですし、日照だけでなく視界抜けも得られる非常に贅沢なポジションとなります。

間取りも、物件内で3戸のみとなるルーバル付のものでとっても贅沢な感じですね。
LDがしっかりとルーバルに面しているタイプで、南西面の奥行のあるバルコニーがルーバルに連続しているあたりもとっても魅力的です。

プラウドのルーバルプランというとシティテラス府中緑町で紹介したような洋室がルーバルに面した形状のものが多いので余計に印象が良いのですが、プラウドに限らずこのタイプはルーバルプランの中でもかなり魅力あるものと言えるでしょう。

当物件は全体的に柱のアウトフレームが非常にしっかりしており、そのあたりもプラウドらしからぬ感じなのですが、イレギュラーな位置に居室を造らねばならないルーバルプランにおいても完全アウトフレームを実現しているあたりに余計に凄みを感じますね。
ディアージュもプラウドにしては柱のアウトフレームがきれいな方でしたがこの物件ほどではなく、採算の厳しい物件の多いこのご時世のプラウドにこのような構造が採用されるとは思っていなかったので、純粋に驚きました。

90㎡超あるとはいえ4LDKですし、廊下もそこそこの長さになっているので、LDは大きく出来ているわけではありませんが、両面がしっかりとしたバルコニーに面していることで畳数以上の広がりを感じることが出来るのは確実ですし、高額住戸らしく玄関から廊下にかけて折上天井が採用されているあたりも良いですね。

4室あれば1室が行灯部屋でも気になりませんし(このタイプの行灯部屋だと引き戸を完全に開け放つことが出来ず、違和感なく3LDKとして使うことが出来ないのはちょっと残念ですが)、その代わりにキッチンと浴室に窓を設けることが出来ているのも大きな魅力でしょう。

坪単価は354万円。ディアージュは平均坪単価約290万円で上層階は坪単価340万円程度だったと記憶しているので、気持ち高い水準にはなりますが、「平均単価の上昇ほど」は上昇していない感じで、いくら魅力ある立地とは言えこのエリアで「1億」という値段を付けることに野村さんも多少の抵抗があったのではないでしょうか。

前述のように非常に魅力あるしっかりとしたルーバルプランなので、このご時世であればこの単価に割高感はありませんが、80㎡台中盤ならまだしも90㎡超という結構しっかりとした面積を設けてしまっているためグロスが嵩み単価が伸びづらくなっているように思います。

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