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プラウド大倉山サウスコート【ディアージュよりもさらに秀逸なデザインとアウトフレーム】1階70㎡6,090万円(坪単価286万円)
2017-10-31

続けて、プラウド大倉山サウスコート。

設計・施工は木内建設です。
木内建設の起用はプラウド大倉山ディアージュ同様で、外観デザインも近隣のディアージュと共通点を感じるものとなっていますが、こちらの方がさらに価格が上がっていることもあってか若干ながらさらに高級感を意識しているように見受けられます。

ディアージュの記事で書いたようにディアージュのデザイン面の最大の特長は最上階の大庇であり、庇裏が木目調となっているところに高級感があったのですが、当物件は最上階だけでなく2階と3階のバルコニー天井部も同仕様としていますし、エントランス周囲にふんだんに天然石を用いているあたりからそのように感じることが出来ますね。

価格がそこまで大きく上昇しているわけではありませんし、前回言及したように柱のアウトフレームもディアージュよりも優れた物件なので、そういう意味でも印象の良い物件と言えるでしょう。

マンション価格が高騰する昨今は設計・構造、そしてデザイン面にも力を入れる物件がひと頃よりも減っている印象なのですが、この物件はそういった面にどちらかと言うと力を入れない傾向にある(エントランス周りのデザイン性だけは他社以上に力を入れる)プラウドであることを考えると余計に意外性を感じることのできるものとなっています。

エントランス周りの植栽はプラウドにしては寂しい印象もありますが、ディアージュ同様で高さ(階建)を出せないエリアゆえというのもありますし、これもディアージュと同様ですが50%を超える21台の全台平置駐車場を用意出来ているあたりにも価値を感じることのできる物件ですね。

前回のプラウド大倉山サウスコート

公式ホームページ
IMG_3197[1]
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お部屋は70㎡の3LDK、南東向き中住戸です。南東側正面方向にはNTTの寮があり、視界抜けはありませんが、敷地からある程度離れた距離にその建物が立っており、その手前には植栽などが植わっているので、1階住戸としてはむしろ魅力的なポジションと言えるでしょう。

日照も得られるでしょうし、接道していないことで非常に静かな環境が享受できることとなります。

間取り的にはオーソドックスな田の字プランですし、専用庭はなくテラスのみという点は少し残念ではあるのですが、既に何度か申し上げている通りで完全アウトフレームがとっても素晴らしいそうそうお目にかかれない田の字プランとなります。

一口に「共用廊下側の柱がアウトフレーム化されている」とは言っても、このプランのように「洋室1や3に接しない位置」に柱が存在しているケースというのは非常に稀です。

接していないことで室内窓際や玄関周りからも梁の影響がなくなりますし(基本的に柱と柱を結ぶ直線上に梁は存在します)、柱が共用廊下側にかなり突き出ていることで玄関前にしっかり奥行のあるアルコーブを設けることが出来ているというわけです。

廊下を短めにするために洗面所はリビングインとなっていますが、そのようにした甲斐もあってLDは12畳と70㎡の3LDKの中では畳数を確保出来ている方となりますし、収納などとのバランスの良さも感じることの出来るプランです。

また、サッシ5枚分の連窓サッシの開放感も言わずもがなで、柱のアウトフレームと相まって専有面積以上の広がりと使い勝手を享受できるのは間違いないでしょう。

坪単価は286万円。ディアージュの1階テラス付住戸からはそこそこ値上がりしていますが(ディアージュは少し柱が食い込んでいました)、このような恵まれた立地の1階住戸であれば小さなお子さんのいるご家庭(下階に気を使う必要がない)などを中心として需要は旺盛でしょうし、このご時世であれば難なく売れてしまうでしょう。

あと4分駅から遠く大倉山感がかなり薄くなるアールブラン大倉山は平均坪単価約240万円でしたので、それと比べると高く感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、周辺の雰囲気は全く異なりますし、「9分と13分」であればこのような差が生じるのも当然のことでしょう。
同じ4分差でも「6分と10分」とではまた違うと思いますが…。

設備仕様面は少戸数のためかディスポーザーはなく、最近だと総戸数48戸で価格帯も近いプラウド清澄白河ガーデンについていたことを考えると少し残念な思いもなくはないのですが、それはディアージュも同様ですし、面積帯がここよりも小さいとは言え、超高額なプラウド日本橋人形町パサージュでさえついていないぐらいですので、仕方ないっちゃ仕方ないと思います。

そうそう「パサージュ」と言って思い出したのですが、ここってなぜにパサージュではないのでしょうか???
確かに駅の「サウス」ではありますが、ディアージュと共通点を多く感じる物件ですし、不思議…。
あえて異なる印象の名前とすることで希少性を意識させるようにしたのかな???

なお、他には食洗機、ミストサウナ、天然石のキッチン天板、トイレ手洗いカウンターなど、違和感のないものがそろっています。

管理費は234円/㎡。ディアージュと大差ない水準です。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数40戸というスケールからすると違和感のない水準ではあるでしょう。
全21台の駐車場全てを平置と出来た物件で17,000円/月の駐車場代収入があることを考えるともう少し安く出来ていてもおかしくなかった印象はありますけれども。

駐車場収入を管理費会計と修繕積立金会計どちらにどれだけ回す予定となっているかは物件によりけりですので(予算収支計算書は契約前に必ずしっかりと吟味しましょう)、修繕積立金会計にある程度回すことが出来ているのであればむしろウエルカムと言えますね。

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