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アーデル横濱弘明寺【いちおう上大岡徒歩圏となるリバーサイド】3階73㎡5,190万円(坪単価236万円)
2017-11-13

アーデル横濱弘明寺。

弘明寺駅徒歩6分(市営地下鉄。京急は徒歩11分)、上大岡駅徒歩14分の6階建総戸数51戸のレジデンスです。

鎌倉街道と大岡川に挟まれたスポーツクラブ跡地に誕生する物件となります。
鎌倉街道沿い(北西)ではありますが、南西向きのA棟と大岡川向き(東向き)のB棟で構成された物件で、なかなか特徴ある物件という印象ですね。

都心直通の京急線まで距離があるのは難点にはなるのでしょうが、上大岡駅までも自転車を利用すればあっという間ですし、「上大岡駅まで距離的には近くとも丘上の高低差のある物件」と比べ利便性は悪くないと感じる方も少なくないのではないでしょうか。

弘明寺界隈と言うのはこれまでそれほど分譲マンションが供給されてきたエリアではないのですが、上大岡駅前は都内並に価格が高騰しているので上大岡駅側となるこちらのエリアは価格次第にはなりますがニーズの少なくないエリアだと思います。

一昔前とは異なる丘上信仰が弱まった時代のマンション供給地という見方も出来るのかもしれません。

公式ホームページ
IMG_3199[1]
お部屋はA棟の73㎡の3LDK、南角住戸です。A棟の東端に位置する角住戸で、南東に大岡川、南西側には駐車場というポジションです。駐車場の土地は将来的に建物に変わることもありそうですが、道路を挟んでいるため、至近距離で影響を受けることはありませんし、鎌倉街道の影響を受けにくい内側という点にも魅力を感じることのできるお部屋となります。

間取り的にはそういった物件内で条件の良いポジションゆえに最上階の特殊住戸を除いて最も専有面積の広いものとなっています。

南東面が敷地形状に沿う形で雁行設計となっているがゆえにLDが角位置(二面採光)と出来ていないのは、南東が大岡川ビューであることを考えると非常に残念ではあるのですが、キッチンがバルコニーに面しており、そこからは恵まれたリバービューが享受できるのは魅力でしょう。

また、角住戸ながら玄関廊下を一直線とし効率性を追求したプランで居室畳数もそこそこ確保出来ていますね。柱が食い込んでいる(柱が居室畳数にカウントされている)部分も少なくないので、そのあたりには注意が必要ですが、低層建のため柱は標準的なものよりも細くなっていますし、雁行設計ゆえに食い込んでしまっている部分もあるので我慢できる範囲内にはなるでしょうか。

なお、リビングインとなる洋室2室のうちどちらかはウォールドアのような大きく開け放つことのできるタイプになっていると良かったですね。洋室2の引き戸の開きが少々中途半端な印象です。

坪単価は236万円。物件内で条件の良い角住戸だけあってそこそこしますね。物件内では数少ない5,000万円超となっており、中小デベであるフォーユーさんにとっては販売上重要な位置づけとなるお部屋の1つとなるでしょうか。

中小デベ物件において、「物件内で面積の大きな角住戸」は、価格のグロスの嵩みが影響し、中住戸などと比べ単価が安くなることも少なくありませんが、当物件の場合は「南向き」と「リバービュー」を両立できる唯一のポジションがこの角住戸の位置となっているため、単価はそれ相応に高めに設定されており、グロスが嵩む結果になっています。

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