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ブリリア品川キャナルサイド【運河沿いの品川駅徒歩10分】12階72㎡8,760万円(坪単価400万円)
2017-11-02

ブリリア品川キャナルサイド。

北品川駅徒歩6分、品川駅徒歩10分の14階建総戸数51戸(うち非分譲住戸19戸含む)のレジデンスです。

港区アドレスではなく品川区アドレス、最寄駅は品川でなく北品川という点は、年初に分譲されたオープンレジデンシア品川と同じですが、旧東海道側(北品川本通り商店街側)ではなく、品川駅の南東、運河沿いに位置するなかなか珍しいポジションの物件となります。

南東に運河を望む開放的なポジションもさることながら、品川駅港南口までのアクセスはVタワーとインターシティの間にある幅約45Mの歩行者専用の品川セントラルガーデンを利用できるので、雰囲気が良いですし、雨の日にはVタワー側の品川駅直結のスカイウォークを利用すれば駅までの道程の半分程度は傘要らずとなるでしょう。

品川駅徒歩10分圏内ながら、物件周辺は港区港南側とは異なり開発が進んでいるとは言い難く地味な印象のあるエリアにはなりますが、却ってそこに魅力を感じる方もいらっしゃるのではないかと思いますし、インターシティやグランドコモンズにもほど近い新旧入り混じったポジションとなります。

公式ホームページ
IMG_3203[1]
お部屋は72㎡の3LDK、南角住戸です。南東には運河、南西も前建との間にそこそこ幅のある道路が設けられているので、南東~南まで視界抜け十分ですし、この上層階住戸は南西側の前建や運河の先の前建までをも超えるぐらいの高さにあるので、開放感はかなり高そうですね。13~14階は非分譲(地権者住戸)となっていますので、一般分譲住戸の中ではこのお部屋が最も条件の良いものとなるでしょう。

ここまでの高さになってしまうと運河沿いである意味があまりなくなってしまうとも言えますが、当然ながら南東側に建物が立つことはないという安心感もありますし、低層階とは異なり屋形船からの視線を気にしなくて良いというメリットも幾分かはあるでしょうか。
運河の突き当りには屋形船の船宿が多くあり、かなりの頻度で屋形船が往来することとなります。

間取りとしては物件内で最も恵まれたポジションとなるため、最も大きな面積が確保されています。
特にファミリーに人気のエリアということはありませんし、スケール感のある物件でもないのでデベ側も結構悩んだのではないかと思いますが、この南の角住戸と東の角住戸、つまり、運河側のお部屋にはいずれも3LDKをプランニングされており、約半分がファミリータイプとなっています。

残りの半分は28㎡と42㎡で構成されており、このような住戸とは住民の属性や生活スタイルが結構異なってくるとも考えられるので、同フロアにそういったプランが共存しているのはこういったファミリータイプの住民にとっては必ずしもウエルカムではないかもしれません(間に共用廊下を挟んでいるので影響は大きくはなさそうです)。

ただ、間取りは少なからず見所がありますね。
72㎡とそこそこの面積を確保しつつも玄関廊下を一直線とし効率性を重視したプランニングなので比較的有効面積を大きくすることが出来たタイプとなります。

小規模物件であることが影響してか中間柱が中途半端な位置に必要となっており、柱の食い込みが気になる部分もありますが、メインの柱に比べると細いですし、メインの四方の柱がしっかりとアウトフレーム化されている点は大いに評価して良いでしょう。

そして、このプランの大きなポイントとなるのはL字形のバルコニーでしょうね。
前述のように南東~南までは低層階でも良好なポジションとなっており、そこを加味してこのようなバルコニーが設計しているものと思われます。
南東側はしっかりとした奥行が設けられていますし、運河沿いの立地ならではの豊かさを感じることが出来るでしょう。

洋室3が南の頂点部にあるので、LDは二面採光ではありませんし、洋室3の引き戸の開きが中途半端なので引き戸を開いても広がりのある二面採光の空間とはならないのはちょっと残念でしょうか。

坪単価は400万円。低層階は370万円ほどという価格設定で低層階でも運河沿いで条件が良いことから中層建物件としてはかなり単価差の小さいものとなっています。
前述のコンパクトタイプも運河側でないので、条件はファミリータイプよりも悪くなりますが、面積(つまり、価格のグロス)が全く異なるためファミリータイプの方が幾分単価安の様相となっています(コンパクトタイプの9階以下は全て非分譲なので上層階の比較)。
デベ的に当初はもう少し上の価格を目指せると思ってこのようなプランニングとしたのかもしれませんが、この立地条件であれば60~70㎡台のところを50~60㎡台(50㎡台は2LDK)にしてディンクスをメインターゲットにした方が単価が伸びたでしょうね。

平均専有面積約40㎡の前述のオプレジ品川は平均坪単価約390万円でしたので、ブランドや運河沿いの立地条件も加味するとこの物件はもっと上を目指せたはずです。

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