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ジオ千代田大手町【階差がおかしい…】2階42㎡5,290万円(坪単価416万円)
2017-11-07

続けて、ジオ千代田大手町。

設計は長谷建築設計事務所、施工は木内建設となります。
長谷建築設計事務所はオープンハウスやモリモトの物件での実績が目立ちますが、ジオ美しが丘二丁目ヒルズで阪急さんの物件に携わっており、ここも土地柄・価格柄かなり力の入ったものとなっているようです。

敷地面積約460㎡の物件でけしてスケールのある方ではないのですが(この界隈では標準的)、クラシックホテルをコンセプトとしたという外観や共用部のデザインは高級感と重厚感を強く感じさせてくれるもので、クラッシィハウスやリビオレゾンなどとは異なり相場が高騰した時期に分譲されるだけのことはある(平たく言うと高いだけのことはある)ものとなっている印象です。
バルコニーの内側部分まで外壁がタイル貼となっているのもその表れの1つと言えるでしょう。

総戸数57戸ながらエントランスホールが2層吹抜となっているのも立派ですし、御影石に加え木の質感を上手に使っているあたりも良いですね。
エントランスホールのデザインには日建スペースデザインが携わっているとのことです。

前回のジオ千代田大手町

公式ホームページ
IMG_3246[1]
お部屋は42㎡の1LDK、西向き中住戸です。細い道路の向かいには当物件と同じような高さのビルがありますので、階による視界差がほぼ存在しないポジションとなります。この界隈であれば前建までの近い距離感は特にネガティブと思いませんが、前建がガラス面の多いビルでお見合い色がかなり強いのはちょっと残念ですね。

間取り的には、物件内でもコンパクト目のものにはなりますが、36㎡の1DKなどと比べるとしっかりした面積が確保されたもので、1LDKとしてほど良い面積が確保された印象のものになります。

この広さの1LDKとしてはわりと廊下が長めのタイプとなるので有効面積はけして大きいとは言えないのですが、収納を多少少なめにしているためか居室畳数は違和感のない水準と出来ていますね。

柱と梁が専有部の中ほどに存在したプランで、こういったケースは難しい間取りとなっていることが少なくないのですが、梁下に収納やトイレを施しているため、室内の梁が比較的目立たなくなっているのは良いでしょう。また、面積のわりにしっかりとしたスパンが確保出来ているので開口部も悪くありません。
ただ一方で、トイレや収納は梁下にあるため、通常よりも「高さ」を出せていない点には注意が必要でしょうね。

なお、洗面所と浴室の位置は逆の方が良かったと思います(洗面所の入口が玄関に近いので)。

坪単価は416万円。相場が上がり始めていた2014年のクラッシィハウス神田美土代町でさえ平均坪単価約335万円でしたので(しかも単価高となりがちな20㎡台の超コンパクトタイプがあってのもの)、平均で考えると当物件は3割以上も上昇した水準となるでしょうか。

ただ、このエリアの供給は非常に限られていますし、東京駅の東側(日本橋とか八丁堀とか)の高騰を見ていると、このぐらいの高騰は当然と言えますし(こちらは千代田区というのもあるでしょうし…)、お見合いがきついことが反映された価格帯と言えると思います。

前述のように上層階でも視界差はほとんどないのですが、価格はグロスで500万円以上の差(つまり、単価でも1割以上高くなる)があり、低層階のお得さが際立った値付けとなっています。この視界条件であればタワマンなら「10万円の階差」もありえるレベルで、ちょっとこの値付けは腑に落ちません。

設備仕様面は、30~50㎡台中心であってもディスポーザーがついており、先日のジオ南青山にディスポーザーがついていないことがより一層不思議になりますね。こちらの方が若干スケールがあるとはいえ、そんなには変わらないですからね…。
また、食洗機、水回りのクオーツストーン天板、トイレ手洗いカウンター、LDビルトインエアコンなどがついており、特にグロス価格がこなれた30~40㎡台のプランにとっては魅力的なものとなっています。

なお、ジオ四谷荒木町ジオ新宿若松町などと同様のジオマイセレクトを採用し、生活スタイルや好みに合わせて水回りの仕様及びデザインが無償でセレクトできるようになっています。昨今はこういったシステムを導入している物件は少なくありませんが、中でもセレクト内容がかなりバラエティに富んだものとなっていて良いですね。

管理費は329円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付ですので、悪くない水準でしょう。管理費は、物件価格(購入者の支払能力)に少なからず比例するものでそういう意味でもこの単価はかなりリーズナブルと言えるでしょう。

駐車場は全8台でうち平置が6台(残り2台だけが機械式)と珍しい組み合わせですね(逆のケースは非常に多いですが…)。
平置は建物1階部分のシャッター付の屋内タイプで車好きにも嬉しいタイプの駐車場となります。

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