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パークホームズ田無ザ・ガーデン【駅距離はあるが、エリア最大級のランドマーク物件】5階78㎡5,548万円(坪単価235万円)
2017-11-08

パークホームズ田無ザ・ガーデン。

田無駅徒歩8分の14階建総戸数170戸のレジデンスです。

2014年分譲のプラウド田無ガーデンズを超えるスケールを持った物件で、田無駅を最寄りとする分譲マンションだと過去最大級になるでしょうか。
田無って大きな物件少ないですよねぇ…。

プラウドは「5階建」の122戸ということでこちらよりも敷地のスケール感で大分上回っていますが、プラウドよりも駅に近いですし、やはりブランド感のある三井物件とのことで注目度はなかなかに高そうです。

この物件の用途地域は西東京市内で数少ない工業地域となっており、準工業地域ならまだしも用途地域が工業地域となっている土地にマンションが建てられるケースというのはあまりありませんので残念な印象もなくはないのですが、周囲で工業地域となっているのはこの敷地とシチズンの土地だけというのは1つのポイントでしょう。
つまり、敷地の北側・東側・南側は第一種住居地域となっているので、当物件の周囲は住居系地域ということになり、むしろ自身の土地が住居系地域で周囲が工業地域(及び準工業地域)であるケースよりも遥かに良いと思います。

線路も近いポジションで、「大規模物件なりの土地」という印象にはなりますが、プラウドよりもかなり高さを出せているがゆえに空地率の高い「ザ・ガーデン」の名に恥じないランドプランを実現出来ており、この物件が出来ることで周辺の印象が変わってくることにも期待出来そうですね。

公式ホームページ
IMG_3243[1]
お部屋は78㎡の3LDK、南角住戸です。敷地の南端頂点付近に位置するお部屋で、頂点付近であるがゆえに南東の都営アパートの影響はほとんどなく、中層階以上になると南東~西方向まで幅広く視界抜けの得られる好条件となります。
さらに上の階に行くと線路の影響が大きくなりそうで、線路との間の建物が多少は音を遮ってくれそうなこのぐらいの階が最もバランスが良い印象もありますね。

間取り的には好ポジションだけに物件内で最も大きなものとなります。
とは言え、総戸数170戸もありながら80㎡に満たないお部屋が最も大きなものとなっていることに激しい違和感を感じてしまうのですが、これぞまさしく時代でしょう…。

先日紹介したばかりのパークホームズ落合南長崎(定借物件)もかなり小ぶりなプランニングとなっていましたし、他デベの物件などと比べても異常と言えるレベルでこそありませんが、我が国のマンション業界をリードする天下の三井さんがエリアのランドマークとなり得る物件でここまで消極的なプランニングを行ってくるというのは予想外でした。

本来はもう少し上の単価帯を目指していて結果的にこの水準に落ち着いたという側面もあるのかもしれませんが、この単価水準であればもう3~5㎡大きくしても6,000万円以内には出来るわけですし(上層階はちょっと難しくなるのでしょうが…)、もうひと踏ん張り欲しかった印象がありますね。

ただ、そういった小ぶりな面積帯であることを少しでも感じづらくすることを意識した意外性のあるプランニングには一見の価値があります。

4LDKどころか3LDKとしてもけして大きいとは言えない面積帯にはなるのですが、玄関廊下を限界まで短くした結果、LDKで20畳超という大空間を実現出来ているのです。

LDのドア位置がちょっとした詐欺で(住友さんの物件ではかなり頻繁に見かける位置です(汗))、表記上は20畳超であっても一般的なプランニングであれば18畳ぐらいの印象にはなるのですが、それでも専有面積を考慮すると広い方にはなりますし、キッチンスペースにかなりのゆとりを設けているあたりにも目新しさを感じることが出来るプランとなります。

この物件の位置からであれば南東方向の視界も悪くないのに南東側(妻側)開口部がかなり限定的な点、共用廊下側の柱の食い込みが非常に顕著である点などにも長谷工感を強く感じてしまうわけで、同じ長谷工物件でも「Be-Next L」や「全戸玄関窓」などを採用していたザ・ガーデンズ東京王子パークホームズララ湘南平塚などと比べるとコストダウンしている感は否めないのですが、それら同様に「ハイサッシ2.2m」を採用している点は少なからず評価出来る点でしょうね。

ごくごく一般的な2.0mなどでもハイサッシを謳う物件は山ほどあり、「ハイサッシ」という響きだけが先行し実感が湧いていない方も中にはいらっしゃるかもしれませんが、2.2mは都心の高額物件を含めても上位10%以内に入るであろう好仕様で一般的な2.0mほどのサッシとは採光も開放感も大きく異なる素晴らしいものです。

なお、当プランはLDの床暖房が中途半端なことからもなんとなく想像できる通りこの面積帯でも4LDKが想定されたものとなります。
4LDKを想定した場合、仮にこのLD全体に1つの床暖房が敷かれていると「4LDKになった場合に1つのスイッチで2室(LDと洋室)の床暖房が同時についてしまう」ことに配慮したものとなります(2つに分けておけよって言う話でもありますが…)。

ちなみに、5畳の洋室を設けた4LDKを想定しても「LDKが15畳超となる」のが当物件の1つの売り(全3LDK・4LDKでLDKが15畳超)のようですが、前述のようにかなり大きな実質的な廊下部分を含めた畳数であることに注意は必要でしょうね。

坪単価は235万円。同階の南西向き中住戸よりも1割以上高い単価設定となっており、「角住戸プレミアム」がかなり大きく設定された物件ということになります。大手デベのブランド物件ですし、角住戸率も低めの物件となりますので、物件内で最も日照条件の良いこういったお部屋にプレミアムが大きくのっかるのは当然と言えば当然ではあるのですが、専有面積及び玄関廊下が一直線のプランニングからは角住戸ならではのワンランク上の優雅さを感じることは出来ませんし、せめて面積を80㎡にのせた上でこの価格(「単価」でなく「価格」、つまり単価をもう少し下げるということ)にして欲しかったなと…。

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