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パークホームズ田無ザ・ガーデン【14階建ゆえの空地率約68%】3階68㎡3,978万円(坪単価193万円)
2017-11-08

続けて、パークホームズ田無ザ・ガーデン。

設計・施工は長谷工で直床です。
前回の記事で名を挙げたザ・ガーデンズ東京王子パークホームズララ湘南平塚など設計面にかなり力を入れた物件でさえも直床でしたし、スミフさんの複数物件で言及しているように、スミフさんの場合も同じ長谷工起用物件でも坪単価200万円台ちょっとのところに直床と二重床の境目がありますので、平均で200万円ちょっととなるであろうこの物件が直床になるのもやむなしという感じでしょう。

専有部の特徴はハイサッシ2.2mぐらいのもので、ガーデンズやララ湘南平塚に比べると地味な印象にはなるのですが、前回の記事でもちらっと述べたようにプラウドよりも遥かに階建(高さ)を出せたことで高い空地率と非常に豊かなガーデンを実現出来ているのは十分な差別化要素になると思っています。

敷地面積はプラウドの約8,400㎡(提供公園含む)に及ばない約6,000㎡ではありますが、それでもここいらへんの物件の中ではかなり大きなものとなりますし、建築面積が2,000㎡にさえ満たない約68%もの高い空地率を誇るランドプランを実現出来た物件となります。

全68台の平置駐車場を採用しており、空地の多くが駐車場となっているのも事実ですが、それだけの駐車場を確保しても、シーズンズガーデンやコミューンパークなどの緑豊かな空間を実現出来ていますし(建物の真後ろとなっており、日照がほとんど得られないのは残念。駐車場を住棟と近づけると音の問題もあるのでしょうが、逆の方が良かったかなと…)、その緑の中央付近にクラウドベースというサードプレイス的な共用空間が広がっているのも大規模物件ならではでしょう。

前回のパークホームズ田無ザ・ガーデン

公式ホームページ
IMG_3242[1]
お部屋は68㎡の3LDK、南東向き中住戸です。道路の向かいには都営アパートがあり、屏風のように横に長い建物なので視界は芳しくはありませんが、その手前には都営アパートの駐輪場などがあり距離は結構離れているので、日照的には問題のないポジションとなります。

間取り的には、南西向き住戸は中住戸でも70㎡超が多くなっていますが、こちら南東向き住戸はこのような60㎡台後半のプランニングが中心となっています。

こういった小ぶりな3LDKになればなるほどより効率性が重視されることが多いわけで、そういう意味では特に柱のアウトフレームが意識されていない(一般的な物件同様で共用廊下の柱への配慮がない)当プランは残念ではあるのですが、前回の記事で書いたようにこの面積ながらLDKを15畳以上確保出来ているのはかなり珍しいことで1つの差別化要素にはなるでしょう。

洋室には4.5畳と4.0畳があり、洋室を最低限の大きさとしたことでその分LDを確保した形ではあるのですが、収納や洗面浴室などはしっかりとした広さのある違和感のないものと出来ていますし、先ほどのプランとは異なりLDの入口付近のデッドスペース(実質的な廊下部分)を小さく出来ているのも好印象です。

なお、LD隣の洋室はウォールドアなどのような引き戸設計でLDと一体利用できるようにしたプランが増えており、当ブログでもそういった潰しの効くプランニングを推奨しておりますが、このプランはLDだけでもしっかりとした大きさを確保出来ているがゆえにあえてLDに隣接する洋室を開き戸として独立性を高めているようですね。

引き戸(ウォールドア)と開き戸ではやはり遮音性が異なりますし、そこそこの大きさのLDを確保しつつも洋室3室の独立性を求める方にはもってこいのプランと言えそうです。

LDだけで2枚半分のサッシ幅を確保出来ている点も◎ですね。このサッシ高とサッシ幅であれば一般的な田の字中住戸に比べ空間をかなり広く感じることが出来るのではないでしょうか。

坪単価は193万円。南西向きも低層階は視界抜けがないのでそこまで単価差は大きくはないですが、やはり都営アパートの影響が少なくないポジションということで少し安い単価設定にはなっているようです。

単価を抑えると同時に面積も絞ったためグロスはギリギリながら3,000万円台に突入していますし、ブランド感とランドマーク性を持ち合わせた物件であることを考えるとニーズは十分にありそうですね。

今よりも遥かにマンション価格が安かった2014年初めに分譲されたプラウド田無ガーデンズでさえ平均坪単価約200万円だったわけで、より近い駅距離なども考慮すると当物件はこのご時世なりに頑張っている印象がありますよね。
半年前ぐらいから何度か言及してはいますが、都下(むろんエリアによって例外もあります)の相場水準が2~3年前に逆戻りしたと感じる価格設定の物件が増えています。

設備仕様面は、総戸数170戸ものスケールがありながらディスポーザーがないのは驚きで、市況の厳しさがこの物件に少なからず影響を与えたことは間違いないでしょう(コストを削れるところは削って利益を捻出するしかないということ)。
なお、この単価帯ならば当然のことにはなりますが、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどはついていません。

管理費は194円/㎡。総戸数170戸というスケールメリットがあるわけですし、外廊下、かつ、ディスポーザーなしのわりには高い印象がありますね。
駐車場も全台平置なので機械式駐車場のようなメンテナンスコストもかかりませんし、もう少し安く出来ていると良かったでしょうね。

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