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パレステージ山手石川町泉の丘【打越の霊泉隣接】2階119㎡9,850万円(坪単価274万円)
2017-11-20

パレステージ山手石川町泉の丘。

石川町駅徒歩9分の地上7階地下2階建総戸数41戸のレジデンスです。

石川町の駅からは南西方向、打越アドレスの物件となります。
牛島坂の中途、打越橋の手前というポジションになるので、駅徒歩9分表記とは言え駅付近との15m程度の標高差を考えると表記以上の労力が必要となるでしょう。

なお、当物件の敷地と隣地との境界付近に打越の霊泉があり、湧き水が出ることで知られています。
そのため、マンション名には「泉の丘」と名付けられているようですね。

そんな個性的なポジションに誕生する当物件ですが、地上7階地下2階建となっていることからも分かるように敷地の東側(牛島坂から清水坂に入ったところ)から西側にかけておおよそ15mぐらい標高が高くなっています(エントランスは清水坂側なので、そこまで上る必要はありません)。

北傾斜及び東傾斜となる地で日照的な魅力は高くはありませんが、上層階住戸からは北方向にみなとみらい方面が一望できる高台にあたり、駅徒歩10分圏内というそこそこの利便性がありながらも眺望にも魅力があるという点は1つの長所と言えるでしょうか。

公式ホームページ
IMG_3272[1]
お部屋は119㎡の3LDK+S、南東角住戸です。南側は教会(及び保育園)がよりグラウンドレベルの高いところに立っており、距離的にもかなり近いので、低層階は視界抜けどころか日照も妨げられてしまいます。
ただ、東側は清水坂で眼下に牛島坂を望む形となりますので、午前中の日照は問題なく、北東方向の視界抜けも得られるポジションとなります。

間取りとしては、119㎡ということで非常にゆったりしたものとなっています。
いわゆる山手の低層住宅街(戸建及びマンション)とは少々趣の異なるポジションですし、ブランド的にも日神さんのパレステージですので、そんなに大きな面積帯のお部屋はないのではないかと予想していたのですが、意外や意外この南東角は上から下まで全てこの119㎡となっているということで、販売が少々心配になるレベルですね。

山手駅徒歩9分のプレシス横濱山手パークフロントにも100㎡超がありましたし、ここも100㎡の大台に乗るか乗らないかぐらいのお部屋が上層階にいくつか用意されている程度であれば違和感はなかったのですが、それを遥かに超える約120㎡が低層階から用意されているというのはなかなか思い切った意外性のあるプランニングと言えるでしょう。

なお、当プランの最大のポイントはLDKの「デカさ」でしょうね。
120㎡あればデカくて同然、という見方もあるかもしれませんが、このプランは専有面積以上の大きさを感じることが出来るのです。

119㎡もありながら玄関廊下を比較的コンパクトにしたことで、LDKは29.3畳という30畳の大台まであと少しとなっています。
120㎡、しかも、3LDK(このプランは実質4LDK)であっても、主寝室を10畳超確保したり、水回りをダブルボウルとするなどそれ以外の部分でワンランク・ツーランク上のゆとりを設けた結果LDKが20畳ちょっとしかない物件も世の中には少なくないわけで、当プランは約120㎡のプランの中では「かなりLDKを重視したもの」と言えるのです。

一方で、玄関廊下をコンパクトにしたがゆえにプライバシー面への配慮に欠けているのは残念な要素となるでしょう。
これだけの面積がありながら玄関正面方向に洋室2室のドアが並んでしまっていますし、洗面所(浴室)の入口が玄関から見えるような場所にあるのも疑問です。

廊下がコンパクトながらも空間的な広がりを感じることが出来るものになっているのは良い点なのですけれどもね…。

なお、キッチンはオープンタイプながら、正面方向にはサービスルームがあり、視界抜けがなく、採光が芳しくないのもちょっと残念ですね。

バルコニーが両面にあるのはもちろん良い点ではあるのですが、南側のバルコニーは前述のようなポジションとなるので、利用価値はあまりなく、東側のバルコニーにもう少し奥行を出せていると良かったでしょうね。

坪単価は274万円。南面条件が芳しくない低層階住戸ということで物件内では控えめな水準にはなっています。ただ、プレシス横濱山手パークフロントは平均単価がこのぐらいの水準ながら販売開始から約1年が経過していますし、1年前よりも市況が悪化傾向にあることを考えるともう少し価格で勝負して欲しかった印象のある物件です。
まして、このお部屋は面積がとっても大きくグロスが1億前後となるわけですからね。

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